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リノベーションで理想のマイホームを手にする方法

リノベーションでマイホーム

仕事も家庭も順調となると、次に欲しくなるのは理想のマイホームではないでしょうか?
庭付きで広々とした一戸建てや、眺めも最高なタワーマンションなど、夢も膨らんでくるかと思います。
そしてやはり憧れは「新築」ではないでしょうか?
ただ、新築物件や注文住宅となると、どうしても費用は高くなってしまいます。
いくら人生の中で最も高い買い物と言われているマイホームだからと言って、一生かけて支払うような大きな買い物にはなかなか手が出せないのが当然です。
そこで、今回は理想のマイホームを手に入れる方法として、「リノベーション」についてをご紹介しましょう。
リノベーションはどういうものなのか、費用はどのくらいかかるのか、そして内装だけではなく外壁や屋根にも注目してほしいことなど、様々な内容をご紹介していくので、ぜひ理想のマイホームが欲しいと悩んでいる方は、今回の記事を読んで参考にしてみてください。

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「リノベーション」の意味とは?

皆さんは「リノベーション」の意味をご存知でしょうか?
リノベーションとは、中古住宅を購入し、骨組みだけ残した状態で後は間取りなども全て改修・改築して新しい住宅を作るものになります。
中古マンションでも同じことが言えます。

■実は海外では既に当たり前のものだった

元々海外と日本では住宅に関する考え方というのは違いがあるのですが、骨組み部分は200~300年耐久年数があって当たり前という考えがあります。
実際に、海外には街中にも普通に100年前の住宅に今も人が住んでいるという光景は珍しくありません。
時代や生活する人によって住みやすさが違ってくるので、内装や間取りだけを新しくし、骨組みはそのまま残して住み続けるリノベーションは海外だと当たり前のことなのです。
日本にリノベーションという言葉が浸透してきたのは2000年以降と、まだまだ入ってきたばかりの言葉ですが、これから日本でも普通の文化になってくるものだと考えられます。

■リノベーションは現状の不満だけを取り除く

家はどんなに傷をつけず、丁寧に生活していたとしても劣化してしまうものです。
もちろん、劣化する速度は異なるため長く家を大切にしたいという時はメンテナンスを行いながら生活していくべきでしょう。
しかし、完全に劣化を止めることはできないのです。
そこで劣化が進んでしまった家から全てを建て替え、新しい家に住むという方法が挙がるかと思いますが、それでは今まで大切にしていた我が家が全てなくなってしまうということになります。
特に想い出の詰まった場所を離れてしまうということは、家族にとっても辛いことです。
リノベーションではそんな家族の大切な想い出はそのままに、現状ある不満だけを取り除くための工事を行います。
全てを新しくするのではなく、古き良き部分は残して今のライフスタイルに合った住宅にすることができるのです。

■リフォームとリノベーションの違い

よく、リフォームとリノベーションの意味を混同されている方もいらっしゃいます。
しかし、2つの定義は異なるものなのです。

・リフォーム
現在住んでいる家を部分的に修理・補修すること

・リノベーション
家の構造は変えずに不要になる部分を全て新しく変える、大規模な改修をすること

リフォームの場合、部分的だということと、目に見えて壊れている部分などを修繕していくという意味で使われます。
一方リノベーションでは、必要なところを残したまま不満があるところは新築のように生まれ変わらせるという意味合いが強いです。

リノベーションはどれくらいの費用がかかる?

では、実際にリノベーションを行うことと、新築物件を購入することの費用の違いはどれくらいになるのでしょうか?
細かいリノベーションの費用についてご紹介します。

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■リノベーションによってかかる費用

新築物件を購入する場合、その土地の費用と物件の費用、また引っ越しや住んだ後のメンテナンス費などがかかってきますが、リノベーションの場合は若干異なります。
例えば、新築物件ではなく中古物件を購入する時にかかる費用に、リノベーションでかかる費用がプラスされます。
当然、新築同様に引っ越しや住んだ後のメンテナンス費もかかってきますが、一番の違いはやはりリノベーション費用がかかるという点です。

リノベーションにかかる費用は決して安くありません。
そもそも間取りなどの内装を変えるくらいの大規模修繕を行うことになるので、数百万から1000万円以上かかることも少なくないのです。
もちろん、リノベーションは本当に修繕が必要な部分だけを直すとなると費用を抑えることもできるかもしれませんが、ライフスタイルに合わせた理想のマイホームを作るためにはそれなりの費用が必要になってくるのです。

リノベーションにかかる費用は個人差はあるものの、平均として数百万円から1000万円かかると言われていますが、ここに中古物件と土地の値段が加わってきます。
木造の一戸建ての場合、国税庁によって決められている法定耐用年数は20年なので、20年以上経過している物件に関しては資産価値はなくなり、0円同然になります。
土地代はその地域によって値段が異なりますが、東京の23区外であっても1000万円以上はかかってしまうのです。
つまり、リノベーションと物件購入を合わせて、最低でも2000万円はかかると考えておいた方が良いでしょう。
一見高いようにも感じますが、実は新築と比べるとかなり安くなっている場合が多く、土地費と建設費込みで家を購入する場合、東京では平均5000万円以上かかってしまいます。
リノベーションであれば新築より半額以下に抑えながら、新築のように新しく改修した家に住むことができるのです。

■リノベーション時のローン

新築よりも低額に抑えられるリノベーションですが、実際に2000万円程度を支払うことは難しいので、住宅ローンを利用される方も多いかと思います。
リノベーションでは、ケースによって利用されるローンが異なってくることを覚えておきましょう。

・中古住宅を購入し、リノベーションを行う場合
新たに中古住宅を購入してリノベーションを行う場合、住宅や土地を購入する際の費用は不動産会社や売り主へ、リノベーション工事費用は施工業者へそれぞれ支払う必要があります。
そのため、それぞれに適用されるローンが異なるのです。
住宅や土地を購入する場合のローンは住宅ローンが適用されますが、リノベーション工事の場合、リフォームローンが適用されることになります。

・既に持っている自宅をリノベーションする場合
一方、住宅や土地を購入する必要がなく、既に住んでいる自宅をリノベーションする場合は、工事費用だけがかかるのでリフォームローンやその他の目的を自由に設定することができるローンなどを利用することになります。

ちなみに、住宅や土地を購入し、リノベーションを行う場合に関しては、住宅や土地の費用と一緒にリノベーション費用もまとめて支払えるリフォーム付き住宅ローンというのもあります。
ローンを複数持っているとその分支払う利息も増えてしまいますが、リフォーム付き住宅ローンであれば住宅ローンとリフォームローンを1つにまとめることができるので、利息でお得になる可能性が高いです。

■リノベーション費用の内訳

リノベーションの内容にもよりますが、内訳はどうなるのか見ていきましょう。

・設計費
間取りなどの設計を行う際にかかる費用です。
もしも設計と施工業者を分ける場合は設計費と以下の内訳は分けて支払うことになります。

・基礎工事費
今ある設備や間取りを取り除き、新しいものを取り入れるための基本的な工事費用です。
木工事や内装工事以外にも、給排水管工事から電気配線工事なども行います。

・設備、資材費
システムキッチンやユニットバス、トイレ、洗面台などの水回り設備から、新しいフローリング・畳やドアなどの建具にかかる費用を指します。

・オプション工事費
上記以外に新しく設置する家具や建具、さらに既存設備の補修などを行った場合にかかる費用です。

・諸費用
現場の管理や書類作成及び申請などにかかる費用を指します。
諸費用はリノベーションの規模が大きければ大きいほど、金額にも差が出ます。

リノベーションを行う場合、費用はある程度かかってきてしまいますし、ローンを利用しなければいけない方も多いかと思います。
ローンの利用を考えるのであれば、利息分がお得なリフォーム付き住宅ローンを選ぶか、もしくは頭金をなるべく貯めてから購入した方が良いでしょう。
頭金はなくても住宅ローンを利用すれば良いと考える方も多いですが、頭金がなければその分利息と合わせて総返済額もかなり違ってきてしまいます。
総返済額は少ない方が良いかと思うので、ぜひ頭金を少しでも貯めてからリノベーションを検討してみましょう。

リノベーションを行う前の注意点

リノベーションを行う前には必ず確認しなければいけないことがあります。
確認を怠ってしまうことで失敗を招く恐れがあるので注意が必要です。

■固い決意を持って物件探しをしよう

中古住宅は、誰かが住んでいた住宅に住むことになるので、どうしても生活感や使用感が残ったままになってしまいます。
キズや汚れなど多少なりとも気になる部分があり、中古住宅を購入すること自体を悩んでしまうこともあるのです。
ですが、汚れのある住宅でもリノベーションをすることで使用感を一掃することができ、自分好みの住宅に作り返ることができるので、少しのことであれば「我慢」することも大切なのです。
中古住宅を探す際には、「安い価格で購入して自分好みにリノベーションをしよう」と固い決意を持って物件探しをするようにしましょう。

■制限が設けてある場合もあるので注意が必要

中古住宅やマンションを購入し、何でも自分の好きにリノベーションができると考えている人も多いでしょうが、実際には大きな間違いになります。
マンションであれば管理組合などの規約によって制限があり、リノベーションができない場所もあるのです。
一戸建て住宅の場合は、建物の構造によってリノベーションを行えない場合があり、注意が必要なのです。
特に間取りの変更をしたい場合には、事前に購入する会社に問い合わせをしたり、リノベーションを依頼する業者に確認を取る必要があるでしょう。

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■リノベーションの制限について

リノベーションの制限について、一戸建てとマンションの違いをご紹介します。

一戸建ての場合
・家の方角を変えることはできない。
・平屋を2階建てに、2階建てを3階建てになど増築を行えない場合がある。
・階段の位置を変えられない。
・防火地域・準防火地域では玄関ドアやサッシを好みのものに変えられない場合がある。

マンションの場合
・間取りの変更ができない場合がある。
・床材の変更ができない場合がある。
・電気の容量やガスの給湯能力を変更できない可能性がある。
・玄関ドアや窓ガラスは共有部分になるのでリノベーションできない。

この他にも、水回りに関しては給排水管や換気扇などもあるため、大幅な移動ができない可能性もあります。
工法によっても、リノベーション内容に違いが生まれるので事前に確認することが大切でしょう。

■耐震性能は必ず確認すること

日本は地震大国でもあるので、いつ何が起こるかわかりません。
ましてや中古住宅を購入するため、耐震性能が基準を満たしていない可能性もあり得るのです。
そこで、住んでいる自治体が行っている耐震診断を受診してみましょう。
耐震性能に関するプロの建築士が診断をしてくれるので、安心できる内容ですし、補強が必要になった際にも概要見積もりを出してくれるなど、心強い味方でもあります。
耐震診断の内容については、自治体によって違いがあるので受ける際にはどんな内容になっているのかを事前に確認しておきましょう。
また、リノベーション業者が独自に行っている場合もあるので併用するのもオススメです。

■内覧には複数回行くことが大切

中古住宅やマンションを見つけた際にはすぐに契約をしたいと考える人も多いでしょうが、必ず中古住宅について情報を集めることが大切です。
今後長年住んでいくことになるので、確認を怠ってしまうとトラブルを招く危険もあります。
トラブルを防ぐためにはまず内覧へ行きましょう。
まず、日中に訪れて住宅の中だけではなく外観、周辺もよく確認します。
近所の住人や住んでいる世代なども確認しておきましょう。
そして、夜に行くことも大切です。
人通りや車の通り、街灯の多さもチェックしておいた方が良いです。
車を所有している人は、実際に駐車をして停めやすいかの確認も怠らないようにしましょう。
また、平日と休日の両方行くことも重要です。
平日と休日では人通りや車通りにも違いがあります。
違う部分を見ることで、どういった地域なのかをよく知ることができるのです。
そして、内覧に行く際には1人ではなく複数で行くことをオススメします。
自分では気づかなかったことを見つけたり、違った視点から物事を見つめることができるでしょう。

■その住宅、ワケありではありませんか?

中古住宅の場合、ワケあり物件も存在します。
駐車場がなかったり、傾斜地に建てられている住宅やゴミ捨て場の近くにあるなど内容は様々ですが、安い価格の住宅には注意が必要です。

・瑕疵物件
事件や事故などで人が亡くなったことのある物件のことです。
悪い噂がある場合もあるので、必ず調べてから購入を検討しましょう。

・旧耐震物件
1981年より前に建てられた建物のことで、耐震設備に問題がある場合も多いので注意が必要です。

・再建築不可物件
建築基準法による接道義務を果たしていない物件で、細い道の奥にある物件などが対象となります。
工事車両や消防車が侵入できないので、災害が起きた際には危険な場合もあります。

・既存不適格建築物
現在の建築基準法には違反しているが、建てられた当時の建築基準法には適法しているので、建て替えが必要になった際に様々なトラブルが起こる場合があります。
建ぺい率が変わることもあり、家を狭くしないといけないこともあるので購入をする際にはよく検討することが大切です。

以上のようにリノベーションをするために住宅を購入する際にも注意する点がいくつかあります。
後々トラブルに発展しないようにしっかりと確認してから購入しましょう。

リノベーション時に外壁・屋根も改修するか検討しよう

既存の家をリノベーションする場合、間取りや見た目も変わってしまうため、状況に応じて外壁や屋根の改修を検討する必要があります。
間取りの変更などによって外壁に求める機能性も変化するので、外壁や塗料の機能性を理解した上で選びましょう。

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■現在の家はサイディングが増えている

外壁材のかつての主流はモルタルでした。
しかし、現在は機能性だけでなくおしゃれなデザイン性を求める方も多いので、様々なデザインに対応したサイディングの人気が高まっています。
サイディングにはセメントなどでつくられる窯業系、シャープな印象を与える金属系、温かみがある木質系、寒冷地帯に最適な樹脂系とバラエティ豊かです。
サイディングは塗料と比べてデザインが豊富なため、リノベーションでもワンランク上の美観を演出できます。
また、同じサイディングでも種類によって機能性も異なるため、機能性も理解した上で選ぶことが大切です。
例えば、金属製は水はけや耐凍害性に優れているのでメンテナンスの手間が少ないですが、日光の温度上昇や乾湿調整機能を保有していないため、日当たりが強い方向に使用した場合、その部分の部屋は快適にならない可能性があります。
また、木質系は火と水に弱いため、隣家がキッチンなど火元と近い、日陰で壁が乾きにくい場合は事故の発生や劣化が早まる可能性があるので不向きと言えるでしょう。
このことから、サイディングの性質を理解して改修することが望ましいです。

■サイディングは寿命が長いがメンテナンスも必要

サイディングは塗装しただけに比べると、耐用年数が長いのでメンテナンスの回数も少ないというメリットがあります。
リノベーションはリフォーム以上に費用もかかるので、少しでもランニングコストを抑えたい方には最適でしょう。
半永久的に持続する建材とも謳われますが、サイディングは完全に万能というわけではありません。
塗膜が劣化して外壁の機能が劣化すると同じく、サイディングの表面が劣化して水を吸収されたり、カット断面から水が侵入したりすることで、ボードに反りが生じることがあります。
窒業系であれば吸水や温度差により反りだけではなく、ヒビ割れも起きやすいです。
そのため、ボード表面に劣化があらわれた場合、ボード通しをつなげるシーリングの劣化がみつかれば修繕が必要となります。
サイディングのメンテナンスは状況に応じてシーリングの修繕のみ、サイディングの張り替えまたは上から塗装して機能を取り戻す必要があるのです。

■モルタルからサイディングに改修する場合

モルタル壁の家をリノベーションした場合、デザインや機能性、メンテナンス性などを重視してサイディングに改修したいと思う方も多いはずです。
モルタルからサイディングへ改修する場合、モルタルを撤去して張る方法とモルタルにサイディングを張る方法の2種類があります。
それぞれのメリット・デメリットをみてみましょう。

・モルタルを撤去するケース
モルタルを撤去することで、見えなかった土台や柱など構造での傷みを発見することができます。
断熱機能などが低下している、もしくは設置していない場合は断熱材の改修も平行して行えるでしょう。
この方法のメリットは、外壁周囲を新築同様の状態へと改善することです。
一方、デメリットは撤去に費用がかかり、さらに全体工期の延長でコストが上昇する可能性があることでしょう。

・重ね張りするケース
重ね張りする外壁を打診し、外壁にヒビ割れや浮きが見当たらなければ、内部の傷みはほとんどないとみられ、サイディングを張ることができます。
そのまま重ね張りできるメリットは建物の負担が軽減され、さらに撤去費用の負担もないのでコスト的に優れていることです。
また、一部に浮きなどがあってもその面だけ撤去と張り替えすれば問題はありません。
デメリットとしては壁に厚さが増す、設備により改修が必要となる場合があります。
そうなると設計時よりも建物の各部分に荷重がかかり、建物の強度に悪影響を与える可能性もあるのです。

■サイディングを改修する場合

既存の家ですでにサイディングを使っている場合、リノベーションによってサイディングを変更する場合もあります。
サイディングの変更を行う場合は、メンテナンス同様に塗装を行うかサイディングの重ね張り、撤去して張り直すという方法の3種類から選ぶ必要があるでしょう。
特に大きな劣化がなく、色の変更や機能性を取り戻すのであれば、サイディングの上から塗装する方法でも十分です。
既存のサイディングを活かしつつ、新しいサイディングでデザインしたい場合は、サイディングの上に重ね張りすることで、コストを抑えて改修することはできます。
ボードやシーリングの劣化が激しく、内部の修繕が必要と思われる場合はサイディングを剥がし、新しいサイディングを張り直した方が家の寿命や安全面では最適です。
ただし、撤去作業や張り替え作業と手間も多いので、費用は他の方法よりも高くなると理解しておきましょう。

中古住宅選びの際は外壁もチェック!

中古住宅選びで重要なポイントは、外壁がどのような状態になっているかです。
外壁にひび割れなどがあれば、メンテナンスが必要になりますし、既存の素材と同じものを取り入れる必要があります。
しかし、きちんと綺麗にメンテナンスされている住宅は、購入後リフォームする必要もありません。
住んでから不具合が発生したり、不満が出てしまわないよう購入前に中古住宅選びの知識を抑えておきましょう。

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■立地選びは最も重要

敷地条件は、建物のように修復できるものではありません。
業者任せにせず、自分の目でしっかり確認しておきましょう。
最寄り駅が近く通勤や通学がスムーズであるか、食材や日用品などが手軽に購入できるスーパーがあるかなど生活していく上で必要な項目はたくさん思い当たるものです。
各家庭によって優先させる条件は違ってきますが、敷地選びをおろそかにしてしまうと住みはじめてから不便さを感じることになるので注意してください。

■築年数に惑わされない

住宅の良し悪しは、築年数だけで判断できるものではありません。
木造住宅の場合は、耐用年数が22年と言われていますが、メンテナンス状況や環境によっても変わってきます。
新築と違い、中古住宅は増改築の経緯や住宅が建てられた時の情報も多くあることでしょう。
建築した当時の確認通知書や検査済書があればしっかり見せてもらってください。
検査済書は、住宅完成後に第三者となる担当者からのチェックがされているという証拠です。
中古住宅の場合は行政から許可をもらっていても、検査済書が添付されていることはほとんどないので、建てた時の書面を参考にするしかありません。
また、建物の外まわりや内部をチェックすることを忘れないようにしましょう。

■建物の外壁や屋根のチェックも肝心

外観を見るだけで、住宅の傷み具合や建物の形は判断しやすい部分です。
鉄筋がきちんと入っているか、1階部分に柱が少ない場合は建物の負担が大きいので要注意です。
基礎や建物の形以外もチェックしてみましょう。

・外壁
外壁がモルタルの場合は、壁にひび割れがないか、カビが生えていないか確認してみてください。
モルタルは湿式工法で施工され、寒暖の差によって細かいひびが入りやすい外壁です。
これをヘアクラックと言いますが、これをそのまま放置してしまうと壁の内部に雨水が入り込み構造材を傷めてしまう可能性があります。

・屋根
複雑な形をしている屋根は、谷や溝になる部分が非常に多いです。
その谷の部分に、雨水が溜まりやすくなり雨漏りの原因を作ってしまいます。
関西地方では、台風の通り道と言われているため瓦の下に土を埋めて建物を重くする構造になっています。
最近では、土を入れないスレートや空葺き、ガルバリウム鋼板などを使った軽い屋根材が主流です。

・床下
床を剥がす手間が少しかかりますが、床下を覗いてみてください。
キッチンに床下収納がある場合は、そこから床下を確認することができます。
和室の畳を上げると見れる場合もあるでしょう。
もしも、床下がカビ臭かったり、土が湿っている場合は通気性が悪い状態を意味しています。
コンクリートの上の土台を触ってみて、柔らかくなっているようであればシロアリが生息している可能性もあるでしょう。

・建具
建具の建て付けが、簡単に引っ掛かったり、閉めた時に隙間が空く場合は、建物が歪んでいるかもしくは柱が傾いている可能性が大きいでしょう。
床にビー玉を置き、一定の方向へ転がっていくようなら床が傾いている証拠です。
専門家に傾斜測定をしてもらった方が安全です。

・内装壁のひび割れ
内装のクロスが破れていないか、土壁の場合は隙間があったり穴が開いていないか確認してみましょう。
木造住宅に貼ってあるクロスは、湿度の差によって割れたり剥がれたりする可能性が高いです。

■現場チェックはあえて雨の日に

中古物件を選ぶ際には、あえて雨の日を選んで現場を見に行くことをオススメします。
天気の良い日ではわからない、雨の日ならではの不具合をチェックすることができるからです。
幹裏や外壁にシミが入り込んでいないか、雨漏れがないかは雨の日でなければ確認することができません。
床下浸水や下水が溢れてこないかも重要なポイントです。
道路から水がどんどん流れてきている場合は、地盤沈下の可能性があるので注意しておきましょう。
建物の内部を確認する時は、天井にシミがないかもチェックしてみてください。

■もしも外壁に不具合を見つけたら…

外壁にひびが入っていたり、雨漏れが発生していた場合はメンテナンスが必要な時期であることが判断できます。
塗装の剥がれやチョーキングの場合は、塗装の塗り直しが必要になるかもしれません。
大がかりな工事になれば、当然工事期間も長くなってしまいますし、費用もそれなりに発生してしまいます。
中古住宅の場合は、基本的に「現況取引」の場合が多く、購入後に不具合が見つかった場合は、買主が補修するしかありません。
ですから購入する前に、きちんと不具合を発見することができれば無駄な費用がかかってしまう心配もなくなるのです。
物件探しの際には、以上のことを参考にして良い物件を購入するようにしましょう。

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