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オーナー・管理人必見!マンションの外壁塗装について知ろう!

オーナー マンション

マンションの管理を行っているオーナーや管理人の方にとって、マンションの外壁塗装工事をどうするべきか悩んでいらっしゃる方も多いのではないでしょうか?
マンションの外壁塗装は建造物の劣化を遅らせたり、見た目の影響から入居率に関わる可能性もあるため、できれば行いたいと思っていても、現在住まれている住民の人にどう説明するべきか迷い、そして大きなコストがかかってしまうからと躊躇されている方もいらっしゃるかもしれません。
今回はそんなオーナー・管理人の方必見の、マンションの外壁塗装についてご紹介します。

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マンションも外壁塗装は必要!

マンションは外壁に汚れがあるとどうしても入居率に影響があるのではないかという考えや、既に住まれている方にとっても不快に感じてしまうという考えから、外壁塗装は行うべきと言われています。
それでもかなりのコストはかかってしまうものです。
では、マンションの外壁塗装をする上で外観の見た目を良くする以外に理由はあるのでしょうか?

■マンションそのものを守るために外壁塗装を行う!

マンションの外壁塗装は外観の向上だけではなく、建物そのものを守るために行われます。
マンションは木材を使用しているものや鉄筋で構成されているもの、セメントやコンクリートによって作られているものなど、様々な建材で作られていますが、実はそのどれもが防水機能を持っていません。
ですから、むき出しのまま建造すると、雨などの湿気からすぐに建材が錆びたり腐ったりしてしまい、建造物の劣化スピードも早くなってしまうのです。
しかし、建造物に塗料を施すことによって、塗膜が水を弾き建造物に入らないようにしてくれます。
これが、外壁塗装の役割なのです。
マンションは国土交通省が発行したマニュアルにおいて、マンションの大規模修繕を12年に1回は行うようにすることを書いています。
そのため、防水機能を高めつつ、外観の向上にもつながる外壁塗装は12年に1回は行わなくてはならないのです。

■修繕サイクルに合わせて塗料を選ぼう

マンションの修繕は12年ごとに行う必要がありますが、それまでのサイクルを積み重ねていくことが大切です。
例えば、マンションは建てられた時点でどんどん劣化は進んできます。
そんな中で少しずつ補修を進めていき、問題がないようにしておきます。
そして、12年ごとに大規模修繕を行なっていくのです。
このサイクルに合わせて外壁塗装の際に利用する塗料を選んでおくと、同じサイクルで修繕と外壁塗装の塗り替えを行うことができるので、おすすめです。
では、どんな塗料を使った方が良いのでしょう?
一番良いのはフッ素や光触媒などの塗料です。
これらは耐用年数が10~15年と他の塗料に比べて耐用年数が長くなっています。
12年ごとに塗り替えると考えると、耐用年数内で塗り替えるようにすると良いでしょう。
ただ、これらの塗料は機能性が高いため、値段も高くなってしまいます。
そこでおすすめなのが、シリコン塗料です。
シリコン塗料は塗料の種類の中でも真ん中程度に属している塗料ではありますが、機能面はかなり高くバランスの良い塗料と言われています。
マンション以外に戸建住宅にもシリコン塗料は多く使われています。
耐用年数は7~10年と多少12年に及びませんが、問題なければ12年程度持たせることも可能です。
塗料は機能性や色なども大切ですが、なるべくコストが抑えられるように選んでみると後々苦労せずに済むでしょう。

■マンションの外壁塗装にかかるコストはどれくらい?

マンションの外壁塗装にかかるコストは、マンションそれぞれによっても異なりますが、基本的には外壁塗装とプラスして修繕作業も行なった場合、およそ100~200万円が相場と言えます。
これはあくまでも相場なのでもっとひどければ修繕コストもかかり、さらに料金が上がる時もあれば、安い外壁塗装業者でやってもらったおかげで100万円以内にコストを抑えることができたという方もいます。

マンションはどうやって外壁塗装を行う?

マンションの外壁塗装は一戸建て住宅の外壁塗装と異なり、かなり大掛かりなものになります。
では、どのような外壁塗装が行われるのでしょう?

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■マンションの外壁塗装はどうやって行われる?

マンションの外壁塗装はどうやって行われるのか、流れに合わせてご紹介していきます。

1.外部足場を作る
2階建て以上が基本となるマンションは、外壁塗装を行う時高所での作業になってしまうため、必ず足場を作らなくてはなりません。
通常、足場は「外部ビケ足場」という楔を用いて作られた足場です。
コストも安く、組み立てやすいため時間がかからないというメリットがあります。
ただ、10mを超えるような高さで外壁塗装作業が行われる場合は、足場を太くしたりする必要があります。
最上階には必ず手すりを設置し、巾木と呼ばれる木材を取り付けておかなくてはならないなど、様々な規約の中行われます。
これは、やはり落ちないためにも設置する必要があります。

2.養生を行う
外壁塗装では塗っているところとは他の部分に塗料が付いてしまうことがあります。
これを防ぐことができるのは養生という作業です。
養生では塗料が付いてしまうと困るような部分に行います。
例えば駐車されている車や窓、ベランダの手すりなど、細かいところまでチェックし、塗料が付かないようにします。

3.高圧洗浄機を使って外壁を洗う
マンションの外壁を汚いまま使っていると、汚れの上に塗料が乗ってしまうので、塗装した意味がなくなってしまいます。
塗膜が付かなければ結局建材自体も悪くなってしまうため気を付けなくてはなりません。
とても頑固な汚れは高圧洗浄機を使っても落とせないことがあるため、そういった時は薬品を付けてきちんと綺麗にしておきます。

4.外壁補修
外壁を洗ったら建物が乾くまで数日待ちます。
それから万が一ひび割れなどが見つかれば外壁補修となり、ひび割れを埋めていく作業が始まります。
大きめのクラックには防水モルタルを使用して、しっかりと水が建物の内部まで入り込まないようにします。
塗膜が剥がれているようなら、ケレンベラなどの道具を使って綺麗に剥がす作業を行なっていきます。

5.シーリングを打ち直す
外壁はひび割れの他にもシーリングがどうなっているのかしっかりチェックしておかなくてはなりません。
もし、このシーリングに隙間が生じていたり割れてしまっていたりすると、その間から水が侵入してしまう可能性があります。
ですからシーリングを打ち直す際は、既にあるシーリングを剥がしてから新しくシーリングを埋めていきます。

6.塗装作業
塗装作業の際には必ず下塗りから中塗り・上塗りと続き、3回程塗り合わせていきます。
下塗りは中塗りと上塗りで使用する塗料を外壁により付きやすくするために使用するものであり、基本的に下塗り材と中塗り・上塗り材は別になります。
下塗りの作業は塗料をしっかりと付着させる必要があるため、かなり重要な作業と言えるでしょう。

7.養生を剥がす
塗料が飛ばないように付けていた養生を剥がします。
養生を剥がす際に気を付けないと、新しく塗った塗料まで取れてしまうため、慎重に養生を剥がす作業が行われます。

8.足場の解体をする
足場を解体する前に業者の担当者が行う検査や、オーナー・管理人などが行う検査を実施し、きちんと外壁塗装ができているか、不備はないか確認していきます。
確認が終われば足場を解体し、残り資材の片付けなどを行います。

9.引き渡し
あとはマンションを発注された方に引き渡しをして完了となります。

大体の流れはこのようになっています。

マンションならでは!鉄部塗装工事とは?

マンションは外壁だけではなく、他にも外部に晒されて劣化している部分があり、そこの塗装作業も重要となります。
それが「鉄部塗装工事」です。
主にどんなところの作業となり、外壁とは違ってどのような流れで行われるのでしょうか?

・鉄部塗装工事はどんなところで行われる?
鉄部塗装工事はマンションに備わっている非常階段やその手すり、スチール製ドア、駐輪場など、鉄などの金属が使われている箇所で行われます。
こういった金属は一見塗装が必要ないように思えますが、塗装をしないまま放置しておくと外壁同様錆びてしまい、劣化も早くなってしまう恐れがあるので塗装によるメンテナンスは必須です。

・鉄部塗装工事はどうやって行われる?
鉄部塗装工事では、まず鉄部に付着している以前からの塗膜やサビを全て取り除く必要があります。
さらに高圧洗浄で汚れを洗い流します。
綺麗になったら塗料が他の箇所へ付かないように養生を行っていきます。
下塗りとして一度防錆びができる塗料を塗っていきます。
防錆び塗料は2回塗りが普通ですが、場合によっては3回塗りを施す場合があります。
次に中塗りと上塗りを使って塗料を塗っていき、塗膜が乾くのを待ちます。
そして養生を慎重に剥がしていき、後片付けや清掃を全て済ませたら完了です。

鉄部は錆びが発生しやすく、一度発生すると美観が悪く見えてしまい、しかもなかなか落とすことが難しくなってしまいます。
塗膜が剥がれていたり、錆びが見えるようになったりしたら、補修サイクルを考慮しながら早めに錆びを取り除くようにしましょう。

■他にはどんなことを行う?

マンションの大規模補修を行う場合、外壁塗装や鉄部塗装の他にも、様々なことを行なっておく必要があります。
例えば、外壁塗装の施工計画を官庁に出して確認してもらったり、マンションに住んでいる方への説明会を行なって了承を得る必要があるのです。
また、近隣の挨拶と同時に地域の掲示板や配布するためのチラシを作っておかなくてはなりません。
他にもマンション敷地内に作業員の方の休憩所やトイレ、資材置き場などの仮設施設の設置を行う必要があります。
外壁塗装はどうしてもマンションに住んでいる方とトラブルになりやすいので気を付けましょう。
マンションに住んでいる方とのトラブルに遭わないようにするための方法は、別項目にてご紹介しています。

マンションの外壁材に合わせて塗装しよう

マンションはそれぞれで異なりますが、外壁材の違いによって使用する塗料ややり方なども若干違いがみられます。
そこでマンションの外壁材に合わせた塗装方法などをご紹介していきましょう。

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■マンションはどんな外壁材が使われている?

マンションの外壁材でよく使用されているものはいくつかあります。
中でも近年作られるマンションに多いのはタイルです。
タイルは外壁に石や磁器材を使ったタイルを貼り付けていきます。
あえてタイルを違う長さのものを貼り付けることでオシャレな雰囲気に仕上がるのです。
また、高級感もあるため、マンションの美観向上にも貢献しています。
以前まで主流だったのは、吹き付け塗装です。
吹き付け塗装は、モルタルや合成樹脂などが配合された外壁材を使用し、その上から吹き付け塗装をすることで、表面が凸凹とした独特の外壁を作り上げます。
こちらはタイルよりもコストを抑えることができるというメリットがあります。
サイディングボードであれば、軽量なALCパネルがよく使用されています。
ALCパネルは「軽量気泡コンクリート」というもので作られているパネルで、マンションの重量を減らして負担を減らしつつ、断熱性や耐火性に優れているというメリットもあります。
このように、マンションに使用する外壁材は様々なものがあるのです。

■それぞれに合わせる塗料は?

上記で紹介したタイル・吹き付け塗装・ALCパネルは、どんな塗料をするとデメリットを解消しつつ、耐用年数を伸ばすことができるのでしょうか?

・タイル
タイルは元々機能性の高いもので、外壁の上に貼り付けることから外壁塗装をしなくても良いと言われていました。
しかし、タイル同士の隙間にある目地が劣化してきたり、タイルの表面が汚れてしまうこともあります。
そのため、タイルにも外壁塗装を施しておくとより汚れに強くなったり、建物の劣化を防ぐことができます。
例えばクリヤー塗装を使用することで表面を親水性にし、汚れが落ちやすい状態にすることができます。
また、耐候性にも優れており、タイルの目地に使用すれば酸性雨などの影響も受けにくくなるでしょう。

・吹き付け塗装
吹き付け塗装は、主材を用いながらその上に仕上材を塗布し、塗装が完了します。
そのため、仕上材の種類によっては保護が高まるか弱まるかが決まってしまうのです。
仕上材の種類としては、アクリルやシリコン塗料の仕上材を使用します。
アクリルだとどうしても耐用年数が低くなってしまうため、あまりマンションの吹き付け塗装には向いていないと言えるでしょう。
逆にシリコンの仕上材だと、耐用年数も確保しつつコスパに優れた機能・価格を持ち合わせています。
そのため、吹き付け塗装の場合はシリコン塗料を仕上材に使用するようにしましょう。

・ALCパネル
ALCパネルは軽量でありながら中に鉄筋が入っているためサイディングボードやモルタルなどと比べるとかなり強度の高いものになっています。
しかし、衝撃には弱いため注意が必要です。
また、断熱性や耐火性に優れているのですが、水分を吸って乾燥しやすいという特性があるため、防水性の高い塗装を行わないと外壁に水が侵入しやすくなってしまいます。
建物の劣化を防ぐためにも、ALCパネルのマンションを塗装する場合は、弾性のあるウレタン系の下塗り材を使いつつ、上塗材には防水性の高いシリコンやフッ素塗料などを使用しましょう。

■補修サイクルと合わせて、どんな塗料にするべき?

補修サイクルの項目でも塗料についてご紹介しましたが、結局どんな塗料を使うべきなのかというと、バランスを考えてシリコン塗料が一番おすすめと言えます。
もっと耐久性を高めたいという時にはフッ素塗料を使用すると良いでしょう。
光触媒を利用する場合、セルフクリーニング効果を高めてくれますが、その分他の機能が失われやすいので、光触媒塗料を施す場合は、なるべく元々の機能性が高いタイル外壁に使うと良いでしょう。

マンションの外壁塗装は、一戸建てなどと同じように、外壁材の機能面を考慮した上でデメリットを解消できるような塗料を選ばないと機能性の低い外壁塗装になってしまいます。
外壁材の特徴に合わせて外壁に使う塗料を選ぶようにしましょう。

外壁以外の屋上・ベランダには防水塗装を!

屋上やベランダは、太陽光や雨や雪に晒されているので劣化をしやすい場所になっています。
そんな屋上やベランダには、防水塗装が必要となりますので、それぞれの方法や種類、注意点について解説していきます。

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■ベランダで行う防水塗装の種類について

ベランダの防水塗装は一般的に2つの方法で施されます。
・FRP防水工法
ベランダの防水塗装で最も多く使われる工法です。
「Fiberglass Reinforced Plastics」の略で、樹脂に繊維が加わった繊維強化プラスチックを使用して防水層を成形していきます。
作業の工程としては、

①下地調整
雨漏りの原因となる剥がれやヒビのある部分を補修していきます。
そして、高圧洗浄を使って汚れなどを取り除きます。

②プライマー下塗り
乾かした後に下塗りを行い、また乾かします。

③ガラスマット貼り付け
軟質ポリエステル樹脂とガラスマットを塗布し、その後樹脂を再度塗り脱法作業をします。

④FRP防水中塗り
樹脂を塗った後、中塗りを行います。

⑤上塗り
最後にFRP防水をまた塗り完成です。

トップコートを含めると5層もの層になっており、耐久性のある塗装を施すことができます。
FRP防水工法の特徴としては、軽量であるにも関わらず耐水・耐久性に優れているほか、地震の揺れにも強いと言われているので、安心して暮らすことができます。
また、乾燥性に優れているので1~2日で作業が終了する点もメリットとなるでしょう。
ただし、ニオイが出るのであらかじめ対策を施す必要があるほか、廃プラスチックが発生する点がデメリットと言えます。

・ウレタン防水工法
ウレタン防水工法は、古くから利用されている工法です。
作業手順は、

①下地調整
劣化している部分を補修し、高圧洗浄を使って汚れなどを取り除き綺麗にします。

②プライマー塗布
乾燥させたあと、下塗りを行います。

③通気緩衝シート
地に樹脂モルタルを塗ったあと、ポリエステル繊維織布を貼り付けていきます。

④ウレタン防水中塗り

⑤ウレタン防水上塗り
トップコートを塗ったら完成です。

ウレタン防水後方の特徴としては、工事日数が少なくて済むほか、工事代が抑えられる点がメリットと言えます。
また、塗り重ねができるのでメンテナンスの際の費用も抑えることができるでしょう。
ただし、耐久年数がFRP防すし工法と比べると短いことがデメリットです。

費用としては、トップコートのみの場合平米あたり
・FRP防水工法:2500~3500円程度
・ウレタン防水工法:2000~2500円程度

防水層も含めた工事になると、
・FRP防水工法:5000円~8000円程度
・ウレタン防水工法:4500~7000円程度
となっています。

■屋上で行う防水塗装の種類について

屋上ではウレタン防水工法などを使う場合もありますが、その他にもいくつかの方法で防水塗装が行われます。

・シート防水工法
塗装とは少し違う方法ですが、防水シートを貼ることで防水を施すことができます。
作業手順としては、

①撤去
既存のシートを撤去します。

②下地調整
雨漏りの原因となる部分があれば補修を行い、高圧洗浄機を使用して汚れを取り除きます。

③シート貼り付け
接着剤を使用して下地の上にシートを貼りつけていき、完成です。
シート防水工法の特徴としては、色合いが選べ施行後にはすぐに歩ける点がメリットと言えるでしょう。

紫外線だけではなくオゾンにも強い性質を持ち、穴や破れも発生しにくいです。
ですが、技術力が必要な工法なので試行の際に不良が発生しやすい点がデメリットとなっています。
耐用年数は10~15年です。

・アスファルト防水工法
アスファルト防水工法は、塗る作業と貼る作業2つの作業があります。
また、トーチ工法と常温工法の2つの方法で施工されます。
トーチ工法は、トーチバーナーで炙りながら液状化させて貼りつける方法で、隙間を作らず貼り付けられるのでミスを起こしにくい点がメリットとなっています。
常温工法は、熱に頼らずに材料を付けていく工法なので、煙や匂いが出る心配もないので迷惑をかける心配がありません。
ですが、トーチ工法よりも技術が必要になります。

■雨漏りの原因がベランダや屋上の劣化でない場合もある

劣化が少ない場合には、業者の判断で防水塗装を行わない可能性もあります。
コーキングを施すだけで良い場合があるほか、雨漏りの原因が排水溝の詰まりである場合もあります。
ベランダには風で様々なものが飛んできやすいので、詰まりを起こさないよう定期的に掃除を行いましょう。

■仕上がりをチェックする箇所は?

専門業者に防水塗装をしてもらった際、工事が終わった時点でしっかりと作業が行われているかを確認しましょう。
気泡や膨れがあった場合には、劣化しやすくなり水が浸入してしまう可能性も高いので注意が必要です。
直す作業は簡単なので、すぐに業者に連絡をして直してもらいましょう。

防水塗装には様々な種類があります。
所有しているマンションにはどの工法が合っているのか、業者と相談をして決めていきましょう。

マンション住民とトラブルにならないためには?

マンションのような大規模な修繕工事では、住民とのトラブルも発生しやすいものです。
ここでは、よくあるトラブルや対処方法について具体的に解説していきましょう。

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■よくあるトラブルを防ぐ方法とは?

大規模な修繕工事は、工事期間だけでの2ヵ月~8ヵ月くらい長期にわたってしまうことが考えられます。
新築とは違い住民が生活している中での工事になるため、きちんと住民への周知行わないと苦情につながるトラブルが発生してしまう状況にもなりかねません。
しかし、このようなトラブルは未然に防ぐことが可能です。

■短期間の施工での不具合が生じた場合

外壁塗装、下地補修、防水工事などでよく見られるケースです。
一般的には、修繕工事はおよそ10年の耐久性を想定しています。
しかし工事からたった1~2年で雨漏れが発生したり、ひび割れた箇所から再ひびが入ってしまうことがあります。
以前の補修があまかったり、洗浄や下地準備の処理をしっかり行っていない場合に多いようです。
この場合は、マンションに修繕担当者や工事に関する専門家がいないと工事の進行状況や手抜き工事などの判断ができないため、結果的に手抜き工事だったという状況に陥ってしまうでしょう。
そこで重要なのが、工事の作業の監視・管理を徹底することです。
アフター保証のサービスがあるかどうかの確認ももちろん必要ですが、その前に作業の段階で見極めることが非常に深く関係してきます。
信頼していたから全部任せたといっても、実際にきちんと工事を行えていなければ何の意味もありません。
例えば3回塗りあおする計画でいたのに、2回目で終わっていないか、防水塗料は予定していたメーカーを使用しているか、各工程ごとに監理者が仕上がり状態をチェックした方が安心です。
施工会社の中には、工事が完了してからも数年おきに定期点検を行って、工事した箇所や状態を確認してくれるサービスを行っているところもあります。
万が一補修する必要性が追加で生じた場合に、保証期間内であれば無償で対応してくれるサービスを提供してくれる会社もあるので前もって点検サービスや保証の有無を確認しておきましょう。

■修繕の積立金が足りない場合

分譲マンションでは、新築時の場合修繕工事の必要性を感じないため積立金が安い相場で設定されていることが多いものです。
これを見直さないまま10年くらいい貯蓄していたとしても、実際大規模な修繕工事になれば費用が足りない状況も出てくることでしょう。
この場合の対策としては、住民からの修繕積立金を値上げして数年間の間に不足分を補うようにしてください。
不足した分を住民から一時金として徴収してもよいでしょう。
もちろん修繕工事の内容をもう一度見直して必要最低限の工事にすることも大切です。
どの対策を行うにしても、住民への説明会の場を設けて十分に議論を重ねる必要もあります。
できるだけ住民全員に納得してもらった上で工事を進めていくことが理想的です。
2回目からの修繕工事で、費用が不足してしまうことがないように長期的な資金計画や修繕計画の見通しを立てていきましょう。

■住民からクレームを受けてしまった場合

大規模な修繕工事に起こるトラブルで最も多いのが、マンションの住民や近隣の方たちからのクレームです。
工事中の騒音やニオイ、煙、採光などに関する内容があげられます。
マンションに足場を設置し防護ネットをかけると、どうしても日当たりが悪くなってしまいます。
洗濯物が干せなかったり、強いニオイが原因で窓も開けられないなどの不便さが生じることになってしまうのです。
バルコニーなどの防水塗装では、置いてある私物を全て撤去してもらわなければいけないので、この件で苦情に繋がってしまう可能性もあります。
生活が不規則な人は、昼間の工事作業による騒音でゆっくり休めないという人も出てくるでしょう。
各家庭の事情をあげるとキリがない問題ですが、対策としては事前に「○月○日~○月○日まで○○のような工事で○○のような不便が生じます」という内容を周知させておくことが大切です。
総会での説明はもちろんですが、各戸宛てにスケジュールを記載した「お知らせ」を投函したり、マンションのエントランスに工事に関する計画や工事状況を随時伝えていくなといくつかの手段で周囲の人から理解してもらうようにしましょう。
「聞いてなかった」「いつ終わるのか」などといったクレームを回避することができます。
1回目の修繕工事が完了した後は、住民にアンケートをとって工事に対する意見や要望を調査しておくとその後の工事にも役立ちます。

■マンション大規模修繕工事には瑕疵保険が有効!?

瑕疵保険とは、工事がいつまでたっても始まらなかったり、工事によるキズや欠陥が後日発生した場合などに補償してもらえる保険のことをいいます。
大規模修繕のトラブルが少なかったので国土交通省が認可した上で指定の法人から保険販売することになりました。
工事の際に施工会社が保険会社からの現場検査を受けるということが条件になっています。
もしも、そこでキズや欠陥が見つかった場合は、修繕費用の約80%が支払われることになっています。
瑕疵保険に加入することが義務ではありませんが、予算に余裕があったり、万全に備えておきたいという場合は検討してみてください。

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