外壁塗装はアパートの入居者増につながる？

近年、アパート経営による不労所得を目指す方が増えています。
家賃収入で安定したお金を得られることから人気が高いのですが、これはあくまでもアパート入居者がいる状態であり、入居者が少なければ家賃収入も十分に得られない可能性が高いです。
そのため、アパート経営を行なっている方の中には、どうすればアパートの入居者を増やすことができるのか、日々考えている方も多いでしょう。
入居者を増やすためには様々な方法がありますが、実は外壁塗装によってアパートの入居者増につながるケースもあるのです。
では、なぜ外壁塗装でアパートの入居者増につながるのでしょう？
今回は、そんなアパートの外壁塗装についてご紹介します。

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アパートでも外壁塗装が必要な理由は？

アパートでも外壁塗装が必要な理由として、いくつかの理由が挙げられます。

・外観も入居の判断の一つになり得る
入居を希望されている方が内見に訪れる際、どうしても部屋の中だけを重視し、リフォームなどを行うケースもあります。
しかし、入居を希望されている方がアパートに訪れた時、最初に目に入るのは外観です。
例え部屋の中はきれいでも、外観が汚れたり色褪せたりしていれば、あまり良い印象は受けないでしょう。
また、ほとんど同じ間取り、同じ駅からの近さなど、条件が似ている物件があったとして、そのアパートと比較された時、やはりどちらを選びたくなるかというと、よりきれいなアパートの方が選ばれることが予想できます。
もちろん、外観だけで判断される人は少ないかと思いますが、第一印象を良くしておき、部屋の中もきれいになっていればそれだけで良いアピールにつながります。

・乱暴に扱われてしまう可能性がある
アパートはマンションなどに比べて乱暴に扱われがちです。
退去時のクリーニング費用のことを考えると、あまり乱暴に扱わないほうが良いのですが、やはり「どうせ古いだろう」という気持ちから、乱暴に扱ってしまう方も少なくないのが現状としてみられます。
例えば、新しく手に入れたものに対しては「大事に使おう」という気持ちになりますが、既に中古で使い古されたものにはそういった気持ちが湧きにくいことと同様のことが言えます。
乱暴に扱われてアパートの寿命を短くするよりも、できるだけ外壁掃除・塗装など日頃からメンテナンスを行うことで、アパートの寿命自体も伸びていくはずです。

■アパートは外壁塗装でメンテナンスを行うもの！

そもそも、アパートというのは上記でも紹介したように寿命があります。
これはアパートだけではなく一戸建てやマンションにも言えることです。
人が住んでいても住んでいなくても、常に自然の中に晒されている状態になりますから、劣化していくのは当然のことなのです。

例えば、雨漏りなどが起きる可能性もあります。
外壁が劣化していくことで、今まで外壁に付着していた塗装がどんどん剥がれていってしまいます。
すると、外壁表面は今まで塗装によって防水機能を持っていましたが、塗装が剥がれてしまうことで徐々に防水機能も失われてしまうことになります。
すると雨漏りを起こし、家の中にまで影響が出てきてしまうのです。

特に、サイディングボードでみられるコーキング部分は劣化しやすく、そこから雨水が侵入してアパートの内部を腐らせてしまう可能性があります。
建材が腐ると、建物の耐久性自体が低くなってしまうことはもちろん、シロアリの住みやすい環境が作られてしまうのでできるだけ早めに対処しなくてはなりません。
なるべく雨漏りが起きてしまう前に外壁塗装でメンテナンスを実施し防ぎましょう。

■外壁掃除と外壁塗装で日頃からきれいに

きれいな外観にすることで入居者像を見込めることはご紹介してきましたが、実際に外壁塗装をするとなると、メンテナンスの関係上10年に1度塗り直せば比較的機能を維持しながらアパートの外観を保持することができます。
「それなら10年に1度外壁塗装すれば、後は何もしなくてもいいのか？」と思われてしまうかもしれませんが、そんなことはありません。

外壁塗装はあくまでも外観を良くしたり、機能性を高めたりする効果はあるものの、汚れを完全に付かなくするというわけではないので、汚れが目立ってしまう場合もあるのです。
防汚性の高い塗料でも、次のメンテナンスまでには汚れてしまっている可能性は非常に高いと言えます。
そのため、汚れを取り除くには外壁掃除の業者に依頼した方が良いでしょう。

管理人自ら掃除を行うこともできますが、とても面倒ですし2階以上の外壁掃除は素人が行うとケガにつながってしまう可能性もあります。
ですから、なるべく外壁塗装を自分ではなくプロの業者にお任せするようにしましょう。

外壁掃除から外壁塗装まで、アパートの外観をきれいにすることは入居者を増やす手段としてとても大切な部分です。
少しでもアパートの入居者を増やしたいという方は、外壁塗装について検討されてみてはいかがでしょうか。

オススメの外壁カラー！

アパートの入居者を増やすには外壁塗装も必要ということをご紹介しました。
続いて、外壁塗装をするにはどんな外壁にしたいのか、カラーを選ばなくてはなりません。
しかし、このカラーも失敗してしまうことがあったり、カラーの違いによって入居者数にも影響を与えてしまう可能性があります。
では、アパートの外壁塗装を行うなら、どのようなカラーを選んだほうが良いのでしょうか？

■人気の外壁カラー

アパートは外観も重要となりますが、色によって感じられる印象は全く違うものになります。
そのため、カラー選びは慎重に行いたいものです。
アパートの特徴に合わせて一つひとつの色を試してみるというのも手ですが、それではかなりの時間を費やしてしまいます。
人気の外壁カラーを知っておけば、選びやすくなると言えるでしょう。
人気の高いものから順番にご紹介していきます。

・ベージュやクリーム系
ベージュやクリーム系は、ホワイトよりも柔らかい印象を持たせることができ、しかも高級感を出すことも可能です。
色合い的にも周囲の風景と馴染みやすく、アパートのオーナーから人気が高いだけではなく入居者からも人気が高い色となります。
若干汚れが目立ちやすいですが、ホワイトよりは気にならないでしょう。

・ブラウンやダークブラウン系
ブラウン系の色合いも増えてきています。
アパートはどうしても安っぽくなってしまうところがありますが、ブラウン系にするととても落ち着いた雰囲気を出せて入居者側にも人気が高い色となっています。
特に一人暮らしされている方やシニア世代の方に好かれる傾向にあるので、そういった入居者ができれば集まってほしいと考えている方は、ブラウン・ダークブラウン系を選ぶと良いでしょう。

・オレンジやイエロー系
オレンジやイエロー系は、暖色系で温かみのある印象を出せることから、女性に人気のある色合いになります。
女性の入居率を高くしたい場合は、オレンジやイエロー系を選んでみましょう。
また、レッド・ピンクといった色味も女性に人気となっていますが、こちらは色味が強すぎてしまうことも多く、好みがハッキリとわかれてしまい入居率を上げることにはつながりません。
できるだけ幅広い女性に好まれる外壁カラーにしましょう。

・ホワイト系
ホワイト系は清潔感を出すのにピッタリなカラーで、老若男女問わず幅広い方が住みやすいと感じるカラーです。
ただし、ホワイト系はどうしても汚れが気になってきてしまいます。
特に日当たりが悪い北側の外壁にはコケ・藻などが発生しやすく、ホワイト系だとコケや藻がかなりハッキリ見えやすいので、悪い印象につながってしまう恐れがあります。
ホワイト系の外壁を選ぶ場合は、定期的なメンテナンスとして外壁掃除も行うようにしましょう。

・ブルーやグリーン系
最近増えているのが、ブルーやグリーン系のアパートです。
クールな印象を持ち、男性に人気の高いアパート外壁となります。
ブルーはできるだけネイビーに近い、濃い目のブルーにするとよりクールさが引き立てられるでしょう。
学生がよく利用するアパート街に建てられている場合は、ブルーやグリーン系の外壁にすると入居率アップにつながる可能性が高いです。

■アパートの色選びで注意したいこと

アパートの色選びで注意したいことは、まず一つ目に面積によって見え方が異なるという点です。
これは、色見本で色をきちんと確認し、外壁の色を決めたとしても仕上がりの色が思っていたよりも明るく見えてしまうことがあります。
面積効果によって色が鮮やかに見えてしまう現象です。
そのため、小さな色見本と大きな外壁では色の見え方が異なるということを念頭に置いておくようにしましょう。

二つ目に明かりによって見え方が異なるという点です。
例えば、色を決めた時は屋内の照明を付けて確認したとしても、外壁は屋外にあるものなので太陽光によって色が見え、思っていたイメージと異なる可能性が高いです。
太陽光と室内の照明の明かりとでは、光の色も異なるのでできるだけ外壁カラーを決める時は、太陽光で色を確認するようにしましょう。

三つ目にツヤあり・ツヤなしでも見え方が異なるという点が挙げられます。
ツヤあり外壁とツヤなし外壁は、どちらも同じ色を使っているにも関わらず、色味が違って見えることがあります。
ツヤありは少し安っぽく見えてしまうかもしれませんが、ツヤありのほうが機能面に優れ、防汚性や撥水性が高いです。
色味と機能性の両方を加味した上で、ツヤあり・ツヤなしにするか決めましょう。

色の印象・イメージというのはとても影響するもので、入居率をアップさせるためにも外壁カラーを選ぶ時は慎重に選ぶようにしましょう。
また、外壁カラーを選ぶ時は上記のことに注意しながら決めると、施工後に「イメージしていたものと違う…」というような失敗をせずに済みます。

外壁塗装はどのくらいの期間がかかる？

アパートの外壁塗装は1日や2日で完了するものではありません。
一般的な戸建て住宅よりも塗装範囲が広いため、早くても2～3週間が目安です。
また、この期間は季節や気候によっても左右されます。
外壁塗装を行うにあたって、入居者にお知らせする必要があります。
どのくらいかかるか大まかな期間を告げる必要があるので、アパートの外壁塗装がどのくらいかかるのか確認していきましょう。

■季節によって施工期間が延びる可能性がある

アパートの外壁塗装は一般的に2～3週間が目安ですが、季節によって工期が延びてしまう可能性もあるでしょう。
外壁塗装をきれいに仕上げるためには乾燥させることが重要であり、湿気が多い冬や夏は天候によって作業ができない場合があるのです。
そうなると春と秋が適していますが、どちらも梅雨や台風が発生する可能性もあります。
また、外壁塗装は湿度85％以上では塗装ができず、雨の日はきれいに濡れないので工事を進めることが難しいです。
悪天候や湿度・気温の悪条件が続くと1ヶ月経過する恐れがあります。

■各工程の作業期間

スムーズに外壁塗装の施工が行われた場合で、そのくらいの期間がかかるのかみてみましょう。

・1日目
塗装をする前にまずは近所へのご挨拶が行われます。
ここでは隣家はもちろん、アパートの入居者にも挨拶周りが行われることが一般的です。
中には挨拶回りをしない業者もあるので注意しましょう。
なお、塗装をする時点での報告はクレームを招く恐れがあります。
クレームを減らすためにも、工事を行う1ヶ月前に入居者へ告知しておきましょう。

・2日目
2日目は足場造りが行われます。
アパートの場合は足場の範囲も多くなるため、1日かけて行われることがほとんどでしょう。

・3日目
足場ができあがった翌日は高圧洗浄により、外壁の塗料や汚れを落とします。
高圧洗浄でも十分にきれいに汚れが落ちますが、頑固な汚れや錆などは手作業で落とす必要があるのです。
落とし残しがないかチェックも徹底的に行われるため、洗浄だけでも1日かかります。
洗浄中はベランダやバルコニーに洗濯物を干していると濡れてしまい、それによるトラブルが勃発するケースは多いです。
作業前に濡れては困るものをベランダに出さないように伝えておきましょう。

・4～5日目
洗浄後は外壁の不具合がないか下地処理が行われます。
コーキングの劣化や外壁のヒビ割れがあれば補強が必要です。
劣化具合によっては時間をかけて直す必要があり、1日もしくは2日ほど時間がかかるのです。
もっとひどい劣化具合では2日以上かかるので注意しましょう。

・6～7日
塗装の前に養生が欠かせません。
アパートは規模が大きいため養生も細かくなり、その分作業時間も長い傾向があります。
養生をすると窓が開けられなくなる可能性があるので、一部を開けられる工夫が求められるでしょう。

・8～10日
屋根塗装も一緒に行う場合、まずは屋根塗装が行われます。
塗装は下地塗りと中塗り、上塗りの3回が一般的で、乾燥時間があるので1日で3度塗りは不可能なので3日に分けて塗装がされるのです。
外壁と比べて範囲が狭いため、1日1度塗りが一般的でしょう。
屋根の上塗りが終わると屋根の隙間を開ける「縁切り」という作業が必要になることもあり、その場合はさらに半日から1日程かかります。

・11～14日
屋根塗装が終了すると外壁の下塗りが始まります。
下塗りは仕上がり用の塗料を密着させる工程で、アパートの規模に応じて1日から2日かかるでしょう。
下塗りがしっかり乾いたら中塗り、もしくは上塗りが行われます。
中塗りをする場合は下塗り同様に1日から2日かかり、上塗りも1日から2日程かかるでしょう。
2度塗りでも十分性能と美観になりますが、3度塗るは耐久性やツヤに違いがあるので3度塗りが望ましいです。

・15～18日
階段の手すりやドア部分も塗装する場合もあるでしょう。
このような部分は細かいため、塗装のも手間がかかります。
なので、完了するまで2～3日ほどかけて行われるのが目安です。

・19日
全ての塗装が完了すると養生を外し、ゴミなどの片付け作業が1日かけて行われます。
同時に塗り残しがないかを確認し、もし見つかったら手直しが行われるのです。

・20日
片付けや手直しが終わると足場の解体と撤去が行われます。
足場がなくなると上部の修正が困難なため、手直ししたい部分は解体前に伝えて直してもらいましょう。

スムーズに作業が進めば20日前後で塗装が完了します。
屋根や階段、ドア塗装をしない日数を抜かし、それ以上工期が短い場合は手抜き工事の可能性が高いです。
職人やアパート規模によって施工期間は変わりますが、あからさまに短すぎる場合は注意しましょう。

■塗装前に配慮しておくこと

塗装期間中は入居者に迷惑をかけてしまいます。
天気によって予定期間をオーバーする可能性もあるので、塗装期間中に配慮するポイントもみていきましょう。

・駐車場の使用について
車に塗装が付着することを避けるために駐車場が一時的に使用できない可能性があります。
塗装中に駐車する車がなければ問題ありませんが、作業中に駐車できるスペースを確保する必要があるでしょう。

・室内が暗くなる
塗装期間中は養生によって窓が塞がれるため、日差しの確保が難しくなります。
透明のビニールであれば日差しの確保が用意ですが、作業中のプライバシーに欠ける恐れもあるでしょう。
入居者と相談して理解を得る方法を考えておくことが大切です。

・塗料のにおい
水性塗料の場合はさほどにおいが発生しませんが、使用する塗料によってはにおいが部屋にこもってしまう恐れがあります。
養生の影響で窓を開けての換気が難しくなる可能性も高いです。
そのせいで気分が悪くなる方もいるので、換気の工夫も考えて入居者に伝えておきましょう。

アパートの外壁塗装の相場はどのくらい？

外壁のメンテナンスは美観や外壁の機能を維持するために大切であり、入居者を増やす上でも維持し続けたい部分です。
ただ、一戸建てよりも塗装範囲が広いため、修繕にどのくらいの費用がかかるか気になる方も多いでしょう。
悪徳業者によっては費用を高く見積もっている可能性もあり、損をすることなく外壁塗装を行うためには費用の相場を知ることが大切です。

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■塗装の相場について

外壁塗装の費用は使用する塗料によって変動します。
まずは足場代を含む塗装別の相場目安をご紹介していきましょう。

【2階建（500㎡）の場合】

・ウレタン塗料：400万円
・シリコン塗料：450万円
・フッ素塗料：600万円
・光触媒塗料：620万円

【3階建て（750㎡）の場合】

・ウレタン塗料：580万円
・シリコン塗料：680万円
・フッ素塗料：900万円
・光触媒塗料：930万円

業者やエリアによっても相場は左右しますが、上記がおおよその相場目安です。
塗料のグレードにより費用は変わるため、ウレタンやシリコンなどグレードが低い塗料を選べば費用を抑えて塗装ができます。
しかし、グレードが低い塗料は耐久性が低く、耐用年数も短いので定期的な塗り替えが求められるため、ランニングコストで高く付く可能性があるでしょう。
例えば、シリコン塗料であれば10年に1回の塗り替えが求められますが、フッ素塗料では20年に1回で済みます。
シリコン塗料が1回100万円、フッ素塗料が1回130万円だとすれば、30年間のメンテナンスはシリコン塗料が3回で合計300万円、フッ素塗料が2回で260万円となるのです。
30年間の塗装費用を比べるとフッ素塗料の方が40万円もお得になります。
耐用年数に関しては目安なので期間が前後しますが、場合によっては高グレードの方がお得になる可能性があることを理解しておきましょう。
塗料の価格だけに目を向けず、予算や耐用年数のバランス、塗料の特徴も重視して選ぶことが大切です。

■足場の価格にも注目

アパートの外壁塗装を行うためには足場を組む必要があります。
外壁塗装の費用の内訳には足場代も含まれており、この価格も業者によってことなるようです。
中には足場を高く見積もっている業者もあるので、見積もりを比較する際は足場の単価にも注目しましょう。
足場の設置には飛散防止ネットの設置も含め、1㎡あたり単価600～1000円が相場です。
アパートは戸建てより規模が大きくなるため、一般的なアパートなら20万円以上の価格となります。
足場の単価が1000円以上を大幅に超える場合はかさ増しされている可能性が高いです。
見積書に詳しい内訳が記載されていない場合は、必ず業者へ確認をとってください。
自分に合って業者を選ぶこともお得に外壁塗装をするポイントです。

■屋根やドア、階段もまとめて塗装

年数を経て色褪せる部分が外壁だけではなく、屋根やドア、階段の鉄骨なども当てはまります。
外壁塗装で入居率を上げたいのであれば、外壁だけではなく屋根やドア、階段部分もしっかりメンテナンスをすることが望ましいです。
個別での塗装も可能ですが、単体で塗装するよりも全てまとめて塗装した方が費用を軽減することができます。
特に屋根は外壁以上に雨風に晒され、劣化しやすい場所です。
外壁以外の部分をまとめて塗装することで費用が安くなるだけではなく、打ち合わせの回数も減るのですぐに施行を始めることができます。
個別で塗装を行うと住んでいる入居者のストレスも増えてしまうので、それを軽減させる意味でもまとめて塗ることにメリットがあるのです。

■業者選びの注意点

アパートの場合、外壁塗装の費用は高額になりがちです。
外壁塗装でトラブルが発生しないためにも、業者選びは一段と慎重になる必要があります。
グレードの高い塗料を使用したり、3階建て以上の賃貸住宅だったりすると外壁塗装の料金は500万円を超すでしょう。
500万円以上の費用になると、塗装工事をするためには建設業許可必要です。
この許可はどの業者でも取得できるものではなく、経営業務の管理責任者や専任技術者などの人材を必要とするので条件を満たした業者しか取得できません。
アパートの外壁塗装を行う場合は、建設業許可を取得している業者であるかを確認しましょう。
また、実績がある業者を選ぶことも大切です。
アパートはたくさんの世帯が生活しており、日中は必ず人が外出している保証はありません。
通常よりも気を使って作業をする必要があるので、トラブルを回避するためにも実績が豊富な業者を選ぶことも重要なのです。

火災保険で外壁塗装の負担が軽減される！？

火災保険などを利用するとき、どこまで補償されるのか分からないため、利用しないという方もいるのではないでしょうか？
しかし、火災保険では風災補償などを利用することで、外壁塗装やリフォームなどにかかってくる費用を保険金から負担することができます。
そのため、補修にかかってくる費用を軽減、もしくは負担なしにすることができるのです。
その仕組みとはどのようなものなのでしょうか？

■火災保険を使って外壁塗装を行う場合

火災保険を使って外壁塗装を行う場合、実質的にかかってくる費用をかけないでリフォームすることは可能です。
その方法は火災保険の「風災補償」を使う方法で、これは風や雨、ひょうや雪などの自然災害で外壁塗装が破損した場合に保険金の支払いが行われる補償になります。
ほとんどの場合がアパートを建築した際に火災保険に加入しているので、このような場合に使うと良いでしょう。
ですが、なぜ風災補償を利用することで、保険金の支払いだけで外壁塗装の補修が可能になるのでしょうか？
その理由は、風災補償はその症状に応じて保険金が支払われるという仕組みでなので、補修するためにかかった費用のみが保険金でまかなわれるため、費用を負担することがないのです。

火災保険の保険金は被害の状態によっても変わってきますが、約600万円程度の支払いがある場合もあり、そこで外壁塗装に約400万円程度の費用がかかる場合、保険金が400万円以上支払われれば実質無料で外壁塗装をすることができる仕組みになっています。
全額補償されることはまれかもしれませんが、何も補償されないよりもお得に外壁塗装できるのがこの風災補償の仕組みです。
屋根や外壁は毎日日差しや雨などの影響を受けていて、時には台風で物が当たることもありますが、中の住人に被害が出ることは少ないです。
それも建物が守っていてくれる証拠と言えます。
自覚症状がなくても、毎日被害にあっている建物は破損もひどくなり、築10年以上の経過で約80％の保険金が支払われています。
そのため、この風災補償を利用すれば外壁塗装にかかった費用を保険金からまかなうことができ、実質的に費用を支払うことなく補修ができる仕組みになっています。

特にアパートを経営している場合、外壁塗装などの修繕費は大きな出費となり、満室で家賃収入が多ければいいかもしれませんが、そうでない場合には修繕費が大きな負担になりかねません。
経営の負担を減らすためにも、火災保険を利用して外壁塗装を検討してみましょう。

■風災補償を受けるには

風災補償は、火災以外で風などによって破損してしまった場合に保険金が支払われる仕組みで、屋根の破損や雪によって雨樋が破損した場合にも適用されますが、風災補償を受けるにはいくつかの手順が必要となります。

・経年劣化は対象外
・修繕費用に20万円以上かかる場合
・被害があった日から3年以内の申請が必要

住宅の破損があった場合ではなく、これらの場合には申請できないため注意しましょう。
もし明らかに風などの被害にあったのに、確実な時期や日時がわからない場合、過去の気象データを参考にして過去3年以内の被害を立証することもできるので、詳しい日時が明確でなくても良い場合もあります。
また経年劣化は対象外となるため、築年数が20年以上になってくると経年劣化として判断されてしまうケースもあるので、このような場合は支払いの対象外になるので注意しましょう。
他にも修繕費は20万円以下の工事では保険金の対象から外されてしまいますが、ほとんどの修繕工事では20万円以上かかるため、積極的に保険を利用してみましょう。

■火災保険を利用するポイント

今まで火災保険は火事でしか利用できないと思って申請していない方もいらっしゃるかと思いますが、せっかく加入しているのであれば火災保険を活用してお得に修繕しましょう。
まず、火災保険を使う前にいくつかのポイントを抑えておきましょう。

・先に業者に依頼しておく
火災保険を利用する前に、先に外壁塗装業者に修繕の依頼をしておきましょう。
火災保険の申請は難しい点が多く、間違ったことで連絡してしまうと十分な保険金が支払われなかったり、相手にしてもらえない可能性もあります。
そのため、先に業者に修繕依頼をして火災保険を使うことを話しておきましょう。
業者であれば、申請に必要な資料請求や写真も用意して、保険金の支払いができるようにサポートしてくれます。

・信頼できる業者を探す
きちんとした業者を探すことで、火災保険の申請な適切な修繕の診断、破損状況を判断してくれるだけでなく、申請書の記入や鑑定士との交渉など火災保険の支払いを受けるための手続きをしてくれます。
十分な支払いを受けるためにも信頼できる業者を探して依頼しましょう。

■正しく申請して火災保険を活用しよう

火災保険は簡単に申請することができないため、自分の力だけでは難しくなりますが、火災保険の申請に詳しい業者や手続きがきちんとできる業者に依頼することで、適切な申請をしっかりとしてくれます。
中には他人の住宅の写真を使って申請する業者もいて、このように不正請求されてしまった場合、こっちが悪くなくても保険金の支払いがされなかったり、今後の請求に影響が出てしまう場合もあります。
正しく申請して、火災保険で修繕を行えるようにしましょう。