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不動産投資物件の外壁塗装は本当に必要?

不動産投資

近年、老後に年金はもらえても、もらえる額が少なくなってしまうと言われており、老後も年金に頼ることができないと感じている方が多く、貯蓄の他に資金運用を始める方も増えてきました。

そんな中で不動産投資が注目されているのです。

資金運用というと、株式投資や投資信託、FXなどを思い浮かべる方も多いかと思いますが、これらの資金運用方法はハイリスク・ハイリターンに分類されます。
資金を積極的に増やすなら、こちらの方法が良いのですがリスクも高いため、逆に資金が減ってしまう可能性は十分にあり得ます。

しかし、不動産投資のタイプはミドルリスク・ミドルリターンと言われ、ハイとローの中間に存在する資産運用方法です。
つまり、株式投資のようなハイリスクな運用に手を出すには勇気がいるが、ローリターンでは十分な資産運用ができないと考えている人にとって手を伸ばしやすい資産運用となります。

しかし、不動産投資にもリスクや問題がないわけではありません。
特に、投資先となる不動産の管理やメンテナンスは十分に行っていなくてはならないのです。

今回は不動産投資の基本となる部分に加え、外壁塗装のメンテナンス部分に至るまでをご紹介していきます。

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不動産投資は中古物件を取り扱うのが基本

そもそも不動産投資には大きく分けて2種類の投資方法があります。
それは、新築物件への投資と中古物件への投資です。
新築と中古物件だと、多くの人は新築に目を向けてしまいがちですが、不動産投資のほとんどは中古物件を利用して資産運用につなげています。
では、なぜ新築よりも中古物件が主流となっているのでしょうか?

■なぜ新築物件では難しいのか?

日本では、自分のマイホームを持つ時は新築と中古物件となると新築の方が断然多くみられます。
これは戸建てでもマンションでも同じことで、購入する場合は新築物件を探す、もしくは作る方が多いでしょう。
しかし、新築物件には少なからずリスクも潜んでいるのです。
例えば、新築物件を売りに出す際に市場に合わせて価格も決まってくるのですが、この価格は建築にかかった費用というよりも新築物件に需要はあるかないかという設定で価格が決まることが多いです。
ですから、ブームに乗って新築物件を買ってしまうと一定期間を過ぎてから一気に物件の価値が下がってしまう恐れがあります。
これはあくまでも最悪の状態ではありますが、そうでなくても現状では買った段階で1割、15年経過すれば戸建てで3割、マンションだと6割も価格が下がってしまうことは決して少なくないため、新築物件を購入するよりも、中古物件を購入した方が価格値下がりの心配もなくなるのです。

■中古物件にはメリットがたくさんある

中古物件で不動産投資をするメリットは、上記に挙げたように大幅な価格下落の心配をしなくても良いというだけではなく、他にも様々なメリットが挙げられます。
例えば、中古物件のそのまま貸し出してもあまり利回りの効果を得られませんが、新築を購入するよりも格安に抑えられるリフォームやリノベーションを駆使することで、中古物件でありながら新築物件のような雰囲気を出すことができます。
やはり人はキレイなところに住みたいと思うのは当然ですし、なるべく印象を良くして住んでもらうようにするためには簡単なリフォーム・リノベーションだけで実現させることができるのです。
また、中古物件であれば物件を選ぶ段階でもメリットが得られます。
例えばアパート物件を選ぶ際に、現在の入居率や空き室の状況、住民にはどんな人がいるのか、実際に生活してみるとどんな感じなのか、しっかりと見極めることができます。
新築物件では予想しかできないため、本当にそうなるかが分からない状態で進めていかなくてはなりません。
しかし、中古物件であれば現状を把握し、将来の運用について検討することができるので、より利回りの高い物件を選ぶことにもつながります。
現在デフレの流れにある日本では、物件価格もかなり低いものになっています。
そのため価格が既に底値のようになっている物件を選んでより良い空間を作ることで、価値をアップさせることができるでしょう。
単純に新しいからという理由で大きな費用負担をかけなくても、格安物件を購入した方が利回りアップに繋げられる可能性が高いのです。

不動産投資向きの物件はどう見極める?

不動産投資を行う上で最も重要なポイントとなるのが、物件探しです。
しかし、中には不動産選びに苦労し、結局業者が勧めた悪い物件を掴まされてしまうという場合もあります。
では、不動産投資向きの物件を見つけるには、どんなことに注目しておいた方が良いのでしょう?

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■格安で利回りの高い物件を選ぶために、どんなことに注目すべき?

不動産投資を行うのであれば、やはり格安で手に入る中古物件で、しかも利回りの高いものであれば不動産投資には優れている物件と言えます。
そのため、まずは300万円程度で手に入る格安物件がないか探してみましょう。
ネットから探すと楽に見つけられますし、不動産業者に相談して格安物件がないか探してもらうのも良いでしょう。
ただし、格安物件があったからと言ってそれがそのまま利回りにつながるわけではありません。
どういうことかというと、例えば1LDKの間取りとなっているマンションがあったとします。
売り出されている金額は300万円と安く、利回りも20%となっていました。
数字だけを見るとかなり利回りが高く、300万円で手に入る物件なので手を出したいと思う方もいらっしゃるかもしれません。
ですが、マンションへ行ってみると実は空き室が多く、表記されていた利回りでの運用は難しい物件の可能性があるのです。
表記されている利回りはあくまでも常に人が入居していて満室状態の時の利回りであり、空き室が多ければ多いほど実際の利回りは悪くなってしまうのです。
しかも管理費やメンテナンス費などがかかってきてしまうため、実際の利回りが悪いことで大きな負担になってしまう恐れもあります。

一方、同じ価格(300万円)で同じ間取り(1LDK)のマンションがあり、そこの利回りは15%と先程のマンションよりも低い利回りの物件があったとします。
実際の利回りは先程よりも低いのですが、入居率が常に95%程度の場合、利回りが低くても入居率が高いため、毎月安定した利益を生みやすく、不動産運用として成功につなげられるでしょう。
このように、資料の中で書かれている利回りと、実際の利回りは違うことがほとんどなので、気をつけなくてはなりません。

■格安である理由にも注目!

格安の中古物件はいくつもありますが、その中でどうして格安なのかを知ることも重要なポイントとなります。
例えば、外観・内装が古く汚かったとしても少ないコストでリフォームなどを行うことができれば、その物件の価値を大いに上げることは可能です。
また、そうでなくても入居率を引き上げられる物件はいくつも存在しています。
他にも地方都市では早く売却をしたいのになかなか買い手が付かない物件というのも多く、買い手が付かないことで優良物件が格安の値段で売られていることがあります。
また、相場が分からない状態で売りに出してしまった結果、普通では考えられないような価格で売りに出されている物件もあります。
こういったものは都市の市場ではなかなかお目にかかれないものの、地方に行くと意外と見つかるものです。

■一人暮らしと家族向け物件、どちらを選んだ方が良い?

マンションには一人暮らし向けのワンルームタイプと、家族が住みやすいファミリータイプの物件があります。
不動産投資として購入を考えているのであれば、ワンルームタイプのマンションの方が投資対象になりやすいです。
例えば、人が住んでいて数年後退居していったとします。
するとクリーニングやリフォーム工事を行うための費用がかかってしまうのですが、ワンルームであれば10万円程度で済むものが、ファミリータイプだと数十万円にまで上ってしまう可能性は十分にあります。
また、ワンルームでは退居後、空室は1~2ヶ月程度で次の入居者が入ってきやすいのですが、ファミリータイプだと数ヶ月以上経過してしまうことも少なくありません。
さらに小さい子どものいる家庭だと、子どものことを優先にしてしまいがちで、家賃の振り込みが遅れてしまう方もいます。
ワンルームタイプでももちろん無い話ではないのですが、やはり子どものいる家庭に多くみられる傾向にあるようです。

■1棟で買うのが不安な方は、まず区分マンションを選ぶのもアリ

不動産投資が初めてで自信がない、不動産投資を始めたいけど、なかなか自己資金が集まらないという場合には、1棟のマンションを購入するよりも1部屋だけ不動産投資ができる区分マンションがおすすめです。
区分マンションのメリットは、何と言っても自己資金が少なくても始められるという点です。
マンション1室は東京であれば大体1000~2500万円程度で購入することができるのですが、実際に購入する時は1割程度を用意し、ローンを活用すれば不動産投資を始められます。
1棟になると自己資金は最低でも500万円は用意しなくてはいけなくなってしまうので、初めて不動産投資をしようと考える人にとってはハードルの高い資産運用になってしまうでしょう。

次のメリットとして、多額のローンを組まずに済むという点が挙げられます。
もちろん、先程の自己資金1割を用意してローンを活用することで不動産投資が始めやすくなるため、ローンは使用しても良いのですが、だからと言って数千万円~1億円にも及ぶローンの借り方はあまり良くありません。
区分マンションであればローンが数千万円にまで及ぶことはありませんし、現在働きながら不動産投資のオーナーをやっているという方なら不動産投資に頼らずにローン返済を行うこともできるでしょう。

また、区分マンションでは管理や修繕についてマンションの管理組合が行っているので、オーナーが実際に管理する必要はありません。
管理費と修繕用の積立金を毎月支出することで、管理が行われるので、働きながらでも不動産のオーナーとして運用できるでしょう。
1棟を購入した場合、ほとんど全ての修繕や管理を自分で行わなくてはならないので、他にも仕事をしている方にとってはかなり大変なものになります。

不動産投資にはどんなリスクがある?

不動産投資には主に8つのリスクが潜んでいると言われています。
全てのリスクを回避することは難しいかもしれませんが、回避するために工夫することで、リスクになったとしても被害は少ないものにすることができるでしょう。
では、まずはどのようなリスクがあるのかを知っておくことが大切です。

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■借り入れによるリスク

不動産投資において最も陥りやすいリスクが借り入れリスクです。
不動産を購入する際にローンを使う方も多いかと思いますが、ローン返済を家賃収入だけで賄おうとしてしまうと、空室・滞納によってうまく返済ができなくなってしまい、不動産投資が悪い方向へ行ってしまうのです。
借入額が少なければその分借り入れリスクもなくなりますが、ローンを借りずに物件を購入するのは難しいものです。
ですから、ローンは使っても10年以内に自分が所有している借り入れ割合を4割にまで落とすことがリスクの低減につながる方法と言えます。
最初からなるべくローンを借りすぎないようにすれば、十分に達成しやすい目標でもあるため、最初にローンを借りる時に借りすぎないようにしましょう。

■空室によるリスク

空室によるリスクは入居者がいないことで家賃収入を得られなくなってしまうので、不動産投資において重要視されるリスクの一つとなっています。
どうして空室になりやすくなってしまうのかというと、そもそも人が入ってくるような地域ではないこと、入居者も満足できない物件であること、入居者を募集する時に十分な集客ができていないことなどが挙げられます。
例えば地域の場合、都市部と地方では人の流入に大きな差が生まれます。
都市部と地方に同じようなマンションが建てられても、そもそも入居するような人が少ないため地方では空室が多くなってしまうのです。

また、物件としての魅力がなければ空室が続いてしまう可能性は大いにあります。
例えば賃料は安いのですが機能的に優れていないアパートが駅前と駅まで歩いて15分以上かかるところにあったとします。
比べてみると駅前という利点がプラスされていることから、駅前の方が空室は少なくなるでしょう。
しかし、駅まで徒歩15分以上かかる物件は、安さしか魅力を感じられていないため、入居する人も他の物件を探してしまいます。

入居者も満足できる物件で、都市部にある物件だったとしても入居者募集のアピールがうまくできているかできていないかで、入居希望者の数は変わってきてしまいます。
これは、オーナーというよりも管理会社の問題になるので、管理会社を見極めることも大切なポイントになってきます。

■滞納によるリスク

家賃滞納によって家賃収入が得られない場合があります。
中には1年以上滞納していたというケースもあり、滞納金額が多くなればなるほど入居者は支払えなくなってしまうのです。
滞納された家賃を回収するのはなるべく早い段階に行っておいた方が良いです。

■物件価格や家賃の下落によるリスク

物件の老朽化が進んでくれば家賃もそれに合わせて下落してしまいます。
また、同時に物件の資産価値も下落してしまいます。
これはしょうがないことではありますが、なるべく資産価値の落ちないような物件探しや立地などに気を付けることで若干の回避につながるでしょう。
特に立地に関しては、場所が良ければそれだけで資産価値につながるため、なるべく良い場所を探すようにしましょう。

■地震・火災によるリスク

地震などの災害は予めリスクへの備えを行っておかないと、いざ地震が発生してしまったらどうすることもできなくなってしまいます。
物件を探す時は、なるべく昭和56年以降に建てられた物件を選ぶようにしましょう。
昭和56年以降になると新耐震基準で作られた物件になるため、震度6強以上の地震が起こったとしても倒壊を防ぐことができます。
また火災による事故・事件のリスクも災害と同様に予めリスクへの備えを行っておく必要があります。
建物が密集しているエリアでは違うところで火事が起こったとしても延焼によって火災の被害に遭ってしまう恐れがあるので気をつけなくてはいけません。

■管理会社が倒産してしまうことで起きるリスク

投資物件に問題がなくても管理会社が倒産してしまう可能性はあります。
家賃や敷金などは全て管理会社がまとめてからオーナーに渡されるので、管理会社が倒産してしまうと家賃や敷金を取り戻せなくなってしまいます。
担当者がよく変わるようなところや、連絡がなかなか取りづらいようなところは経営に問題が出ている証拠です。
早めに違う会社への変更を考えておきましょう。

不動産投資にはこのように、様々なリスクがあります。
これらのリスクをなるべく回避することで利回りの高い不動産投資につなげることができます。

不動産投資のリスク回避に外壁塗装が有効!その理由とは?

不動産投資では、空室に備えるたの賃貸や物価が下落するなど様々なリスクが懸念されます。
しかし、外壁塗装を行うことによってこのようなリスクを回避できる場合があることをご存知でしょうか?
外壁塗装は大規模工事になるため、多額の費用が必要になります。
なかなか修繕に踏み切れないオーナーもたくさんいるかと思いますが、それ以上にリスク回避を膨らませることができると聞いたらどうでしょうか。
ここでは、外壁塗装をすることによって不動産投資のリスクを回避できる理由についてご紹介していきます。

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■空室が埋まらないのは室内よりも外観が問題?

不動産投資を持っている周囲で新築物件が建設しはじめると、どんなに内装を綺麗にしていても、外観の競合物件で負けてしまいます。
不動産選びで一番最初に目につくのは、やはり外観のイメージアップが重要になります。
ある不動産では、外壁塗装をしたことで費用対効果が7倍にも膨らみ家賃収入のアップもつながったと言われています。
数ある物件の中で外観は第一印象にあたるものなので、外観を綺麗に保持することは、より多くの人が注目するというポイントになってきます。
すぐに入居確定にまでいたらなくても、候補の中に含まれる確率は高くなってくるのではないでしょうか。
そして、物件の外壁塗装は修繕ではなく、投資と考えると非常にわかりやすいものです。
何千万円もの投資をすることに対して、何十万円もの修繕費用は微々たるものになります。
また、一度水漏れしてしまうところまで放置してしまえば、改善のための費用も高くついてしまいます。
空室が埋まれば、当然賃貸の需要が発生するのでこのことを考えると空室をなくしていくことの方が重要です。
外壁塗料には、防水性能が優れたものから断熱や遮熱効果がある塗料など多種多様なものが揃っています。
高性能な塗料で塗装することで、外観の美観性だけでなく室内にも効果が得られるでしょう。
室内の劣化を抑えることができれば、部分修理をする手間や費用も少なくなります。

■物価価格や賃貸の下落を回避できる

アパートやマンションなどのような賃貸物件は、一般住宅に比べ資産価値を非常に重要視されます。
物価や賃貸の価格が下げてしまう要因はいろいろ考えられますが、外観の状態は注目されやすいポイントです。
また、賃貸が下がってしまうタイミングとして考えられるのは、既存の入居者が退室していき新しい入居者が入ってくる時です。
既存の入居者の方が出て行ったあとは、次に入居する人のために綺麗にリフォームしなければいけない上に、入居募集の広告費用もかかってしまいます。
空いた部屋の状態が悪ければそれなりに改善しなければなりません。
工事期間を設けることによって長い間空室状態になっていれば当然賃貸の収入もなくなるので価値も下がってしまいます。
ですから価値を下げないために一番有効なのは、入居している方が退去せずに
ずっと住み続けてもらうことです。
そのためには外観を綺麗に、室内を快適にすることも重要なポイントになってくるでしょう。
外壁塗装を行うと、見栄えが格別に違ってきます。
汚れや劣化などは住んでみなくても判断できるものなので、資産価値を上げるためには外観を綺麗に保つことが重要になります。

■地震リスクを軽減できる

「耐震」と聞くと、構造や材料などは振動に強いものを選ぶということに注目しがちです。
もちろん新耐震基準をクリアしている鉄筋コンクリートのような構造であれば被害の心配も軽減することでしょう。
しかし、いくら地震リスクを逃れるためとはいえ鉄筋を組み直すような修繕工事を行えば甚大な費用が必要になります。
建物の面積が多ければ多いほど、費用も膨らんでしまいます。
それに比べると外壁塗装は、数十万円~の費用で耐震性を強くすることができます。
塗装することで建物強度に直接つながるわけではありませんが、建物への負担を大きく軽減させることはできるのです。
地震の揺れを外壁に伝わりにくくしたり、ひび割れや剥がれなどを防止する作用があります。
フッ素塗料を使用すれば、耐熱性や防寒性、対候性なども期待できるでしょう。

以上のように不動産投資には様々なリスクがありますが、外壁塗装することによってそれを回避できるということがわかりました。
不動産を所有している人にとっては、物件の寿命や入居希望者がいるかどうかは気になる問題です。
第一印象である外観は、人の心に最も残りやすいので最初に「見た目が綺麗」と好印象を抱くことによって。入居率も上がってきます。
色によって与えるイメージも大きく、ひび割れやコケなどで外観が汚れていると暗いイメージを持たれてしまいます。
周囲の環境と馴染めるような色であれば、今までと違う色に塗り替えてみてもよいでしょう。
建物の雰囲気を変えることも入居率や資産価値をアップするためのポイントになるのではないでしょうか。

不動産投資にまつわる外壁塗装の成功&失敗事例

不動産投資において、住宅の外壁塗装が必要となる場合がありますが、外壁塗装したからといってそれが失敗になってしまう場合もあります。
外壁塗装の成功例と失敗例をいくつかご紹介します。

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■外壁塗装の成功例

ここで外壁塗装の成功例をいくつかご紹介します。

・建て替えできない物件の外壁塗装で収益アップ

築40年程度の古いアパートの建て替えを検討していましたが、全室退居になるタイミングがなく、建て替えの検討段階に入ったものの金融機関で融資を受けることができず、建て替えを諦めて外壁塗装を依頼することにしました。
外壁塗装では、ひび割れ部分のサイディングで補修して、錆びてしまった部分は塗装しました。
古かった外観のイメージが変わり、おしゃれなアパート名の看板に変えたところ、満室になっただけでなく、資産価値も上がったことで節税にも繋がりました。
成功したことは外壁を変えたことだけでなく、信頼できる外壁塗装業者を見つけることができたことや、工事中に詳細なレポートなどを送ってくれたことで工事に進行具合を把握することができましたので、信頼してお任せすることができた部分です。

・外壁塗装は入居者の反応を良くするために欠かせない

周辺は新築マンションなどが多く立ち並び、重要以上に物件数が多くある激戦区ですが、持っている物件は外壁塗装で外観をきれいに保っているだけでなく、家賃を安く設定していることで満室にすることができました。
築25年以上のマンションでも、外壁塗装をすることで工事終了直前辺りから申込みが殺到し、工事完了後には満室にすることができました。
安い家賃に設定するには、外壁塗装費用も安くする必要があったので、工事開始の1~2ヶ月前までには施工業者を決めておく必要がありました。
それは工事の繁忙期にぶつかってしまうと、見積り依頼をしても工事を行うまでに時間がかかってしまう場合があるからです。
早めに探しておいたことで希望の期間にスムーズに外壁工事を行うことができたのが、成功のポイントではないでしょうか?

・知識をつけたことで業者を選ぶことができた

雨が降ってしまうと外壁から水漏れが生じてしまったため、早急に外壁塗装業者を選ぶ必要があり、3社に見積りを依頼することにしました。
その中の1社は、大家目線で必要な箇所の修繕とコストを抑える工事を提案してくれたので、こちらにお願いすることにしました。
外壁塗装を行ったことで雨漏りは解消され、空室もあっという間に満室になり、外壁塗装で修繕したことが良い結果を招いてくれました。
雨漏りをしたときに多くの業者に話を聞いたり、自分でも少し勉強したことで業者に適当な施工はできないと感じさせることができたことも成功に繋がったのではないでしょうか?
そして、依頼した業者が大家目線で外壁塗装について考えてくれたことも成功のポイントでしょう。

■外壁塗装の失敗例から学ぶこと

外壁塗装では成功例だけでなく、失敗例もあります。
失敗例から成功のポイントを学びましょう。

・リフォームの見積もりがわかりにくい

築10年程度の物件でしたが、フルリフォームを行うことにして見積りをもらい、外壁塗装に関しては合計20万円程度でした。
でも外壁工事を進めていくと、外壁の診断レポートと一緒に修繕箇所の写真が添付されていて、見積り金額も10倍になっていました。
リフォームの見積りが見にくく確認しないで依頼したことや、建築確認書がないと大手の業者にリフォーム依頼することができないことを学びました。
成功するには、見積りの見方や”一式”と書かれている場合、何が一式なのか確認することと、外壁塗装の塗料など最低限の知識を身につけておくことが大切だと思いました。

・相見積もりで比較するべきだった

中古物件購入後、外壁のメンテナンスを以前に1度だけ依頼した塗装業者に依頼して150万円で補修してもらいましたが、1年後には外壁がボロボロに剥げ落ちてきました。
再度業者に連絡したところ、修繕に50万円程度必要といわれたので別の業者にもどれくらいかかるのか確認してもらうことにしました。
別の業者は、塗装ではなくサイディングの張り替えを提案してきて、見積もりも最初の塗装費用の半額である80万円程度でできるといわれ、最初の塗装費用が無駄になった瞬間でした。
失敗したことはいくつかの業者に相見積もりを取らなかったことで、最善の対策を取ることができず、塗装費用を無駄にしてしまったことです。
また最初の業者は1回目は細かく見積もってあったのに、2回目は外壁工事一式と簡単な見積もりになっていたことに後から気が付いたので、他の業者と比較するべきだったと後悔しています。
外壁工事は2~3社を比較することと、外壁塗装かサイディングの交換時期かを確認する必要があると感じました。

このように失敗例では、他者と比較しなかったことや見積りを確認しなかったことで、料金が多くかかったり、正しく外壁工事を行うことができませんでした。
外壁塗装に関しての疑問は何度でも業者に確認を行い、料金や成功内容に納得してから施工を依頼するようにしましょう。

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