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住宅のメンテナンスを行うポイント

目次

家のメンテナンス

皆さんは自分の体やお肌のために、食事を気にしたり運動を心がけたりしている方も多くいらっしゃるかと思います。
健康な状態を保つためにはメンテナンスが必要となりますが、人間だけではなく住宅にも同じようなことが言えます。
快適に、長く住み続けるためにも定期的なメンテナンスやリペアすることは重要なのです。
毎日掃除をされている方がほとんどかと思いますが、実は掃除も住宅メンテナンスの一つと言えます。
しかし、掃除だけでは長く住み続けられる家にするためのメンテナンスとして不十分です。
では、どのようなメンテナンスを行っていくべきなのでしょうか?
今回は住宅のメンテナンスを行うポイントをご紹介しましょう。

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住宅は日頃からのメンテナンスが大切!

■住宅はそのままにせず、日頃のケアが重要!

よく築100年以上にもなる古民家について取り上げられている番組などがありますが、古民家の中を見てみるとボロボロではなくかなりキレイで普通に住める状態になっていることがほとんどです。
特に廊下はピカピカに磨かれているものを見かけます。
築100年以上にもなる古民家が現代にも残っているのは、その地域の気候風土に合った造りをしているというだけではなく、そこに住んでいる人が定期的にメンテナンスを行ってきたからだと言えるでしょう。

住宅は作ったら住みっぱなしにすることで、すぐに劣化していってしまいます。
廊下も何度も通ればその分軋んできたり、ドアの蝶番だって何度も開け閉めをしていれば段々ズレてきてしまう可能性もあります。
また、換気を行わないと湿気が家の中にこもってしまい、早く家が傷んでしまうことにつながってしまうのです。
日頃からメンテナンスを行っていれば小さなキズにも気付きやすく、補修はもちろん点検にもなります。
大切な家を守るために、日頃からのケアは大切なのです。

メンテナンスを行う際のスケジュールはどう組むべき?

日頃のメンテナンスを続けることはもちろんですが、定期的に大規模なメンテナンスを行っていく必要があります。
例えば、昔の家であれば茅葺屋根のメンテナンスとして、新しい茅と葺き替える作業を定期的に行ってきたからこそ、今でも茅葺屋根の家や神社は残っています。
葺き替え作業は大規模なメンテナンスとなりますが、行うことでより家が長く住み続けられるような場所になっていくのです。
これは現代の家にも通ずるところがあります。
しかし、大規模なメンテナンスはどのようなスケジュールで行えば良いのか悩んでしまう方も多いでしょう。
そこで、まずはメンテナンスを行う場合、どのようなスケジュールで行っていくべきか考えてみましょう。
スケジュールが決まっていると大規模なメンテナンスに向けての費用を準備することもできるので重要なポイントです。

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■住宅の基礎・柱・梁のメンテナンス

住宅を支える基礎部分や柱、梁はメンテナンスを行わないと、崩壊してしまう恐れがあるのでしっかりと行わなくてはなりません。
基本的な目安として、5~10年ごとに行っておくと安心です。
ただし、地震や台風といった災害が起きた場合はその都度異常が見られないか点検しておいた方が良いでしょう。
もしもコンクリートなどにひび割れがあったり、鉄筋が錆びてしまっているというような時は、早めに修繕しておく必要があります。
また、基礎部分や柱で特に注意したいのがシロアリです。
シロアリは基礎部分や柱への食害リスクがあるため、十分にシロアリがいないかチェックしておきましょう。
もしも家を建てた時にシロアリ対策を行っていたとしても、時間が経てばシロアリ対策も劣化していき効果が薄れてしまっている可能性もあるので油断してはいけません。

■外壁のメンテナンス

外壁も見た目だけではなく住宅を支えている大切な部分になるので、メンテナンスは必要になります。
大体10~15年を目安にメンテナンスのスケジュールを組んでおくと良いでしょう。
外壁にも様々な種類がありますが、メンテナンスには外壁自体の塗装の他に、タイル材を使用していればタイル洗浄やタイルの張り替え、サイディングボードやタイル材の外壁にある目地(シーリング)の打ち替えや修理、そして配管の化粧カバーや縦樋などの塗り替えも行った方が良いです。
これらの外壁に関するメンテナンスは、全て一括で行うことで費用を安く済ませることもできます。
スケジュールを組む時は、外壁全体をメンテナンスできるように計画しておきましょう。

■屋根のメンテナンス

屋根にも様々な種類がありますが、それぞれの屋根でもメンテナンスは定期的に必要となります。
屋根も外壁塗装と同じく10~15年を目処にスケジュールを組んでおきましょう。
屋根は一番紫外線の影響を受けたり、飛来物によって傷ついたりしてしまいやすい場所でもあります。
例えば台風などの強風があった時は、傷がないか一度点検してみると良いでしょう。
さらに、屋根が錆びていないかも同時にチェックすると良いです。
点検をする際は登って点検したほうが確実にチェックできますが、危険なので離れたところから目視するだけに留め、きちんとした点検を行うのであれば業者に依頼するようにしましょう。
なお、塗装や増貼りといったメンテナンスだけでなく、大規模なメンテナンスが必要になることもあります。
費用はかかってしまいますが、葺き替えを行うことで住宅がより長く住めるようになるので、30年頃を目安に葺き替えを検討してみましょう。

■玄関・サッシ・網戸・シャッターなどのメンテナンス

外に出ているのは何も外壁や屋根だけではありません。
玄関や窓のサッシ、網戸、そして車庫のシャッターなどもメンテナンスをする必要があります。
スケジュールとしては、10年頃を目安に行っていけば良いのですが、消耗する部品も中にはあるので、消耗部品に合わせてスケジュールを組むようにしましょう。
また、30年を目処に補修ではなく本体自体を交換しておくと良いです。
ドアやサッシ、網戸などのレールには、ホコリなどが溜まりやすく掃除をせずにそのまま使っていると故障してしまう原因にもつながります。
なるべくレールは最低でも月に1度掃除をするようにしましょう。

■バルコニー・ベランダのメンテナンス

バルコニーやベランダなども定期的なメンテナンスが必要です。
特に屋外にあるものなので、防水層のメンテナンスは欠かせません。
スケジュールとしては防水層の増貼りや貼り替えは15年を目安に行っておくべきです。
また、日頃のメンテナンスとして排水口が詰まらないように掃除をしておくようにしましょう。
バルコニーやベランダの排水口が詰まってしまうと雨水が溢れてしまい、最悪の場合家の中にまで浸水してしまう恐れもあります。

■住宅設備のメンテナンス

給水・給湯管や排水管などの配管設備から、床暖房、太陽光発電システムなどの住宅設備などもメンテナンスを行う必要があります。
太陽光発電システムはメンテナンスにも費用がかかってくるので日頃の点検はもちろんですが、しっかりとスケジュールを組むことで最小限の費用に抑えることが可能です。
また、排水管などは詰まりやすいためマメな洗浄は必要となります。
現在は簡単に排水管掃除ができるアイテムも増えてきているので、そういったものを活用しつつ、10年ごとに業者へ依頼し、詰まっていなくても高圧洗浄を行って排水管トラブルを未然に防ぐことが重要です。
基本的に住宅設備全般のメンテナンスは10年ごとに行っておくと良いでしょう。

■家の中のメンテナンス

今までは主に家の外にあるもののメンテナンスが多かったですが、もちろん室内でもメンテナンスは必要です。
例えばクロスやフローリング、畳といった内装仕上げ材や、室内のドアや窓に関する部分が挙げられます。
フローリングは毎日乾拭きで掃除し、半年に一度程度の頻度でワックスがけを行っておくと良いでしょう。
中にはワックス不要のフローリングもあるので、ワックス不要かどうかあらかじめチェックしておいてください。
こちらも部分補修や貼り替え、消耗部品の交換などは10年ごとに行っておくと良いですが、30年経過したら部分補修だけではなく本体の交換も視野に入れておきましょう。

全体的に10~15年に補修・塗装などのメンテナンスを行い、大規模な交換や貼り替えなどのメンテナンスに関しては30年を目安にしたスケジュールにすると長く住み続けられる家にすることも可能です。
ただし、日頃からのメンテナンスは怠らないようにしましょう。

住宅を購入したらすぐにやっておくべきこと

住宅は購入したら終わりというわけではなく、メンテナンスや維持管理などが必要になります。
住宅を購入したらやっておくべきことは多く、あらかじめどのような体制を整えておけばいいか把握しておくと良いでしょう。
ここでは、住宅の維持管理のためにやっておくべきことについてご紹介していきます。

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■住宅の図面や資料の保管はしっかりと

購入した住宅の図面や資料は、完成すれば不要になるというものではありません。
中古の場合は、元々の所有者から図面を承継するのですが意外と所有者がきちんと図面や資料などを管理していないことが多いものです。
場合によっては、不動産会社が管理する営業用として使う簡単な間取り図しかないということもあります。
このような時は、専門家に建物調査や点検を行ってもらった際に、わかる範囲内で図面を作成してもらうようにしましょう。
一方、新築の場合は中古と違って図面や資料がしっかり手元に残されますが、建売住宅の場合は細かな詳細が載っている図面でないこともあるでしょう。
大手ハウスメーカーや大規模な会社であれば期待できますが、住宅を購入する前にどんな図面が揃っているのか確認しておくことも大切です。
では、なぜ住宅の図面や資料を保管する必要があるのかというと、住宅のメンテナンスやリフォームの際に必ず必要になるからです。
建物は図面を見ることによって、どのような構造でどのようなメンテナンスが必要であるか判断することができます。
外観など見た目ではわからない隠れた部分は、予想や経験だけに頼るしかありあせん。
そうした場合は、完全に適切な対処を行うことができませんし、不足の事態を引き起こす可能性も高くなるでしょう。
ですから、図面などの資料は住宅にとって適切なメンテナンス・リフォームを行うために必要不可欠なものなのです。
リフォーム後の図面も重要な資料になるので、しっかり大切に保管しておきましょう。

■アフターサービスなどの保証書や売買契約書も同様に

図面以外にも同じように大切に保管しておかなければならないものがあります。
住宅購入時には、アフターサービスの規準書を渡されますが、それにはどの部位に対してアフターサービスが適用できるのか、対応範囲や保証内容、保証期間など様々な項目が記載されています。
これを基に、住宅のメンテナンスを考えていくので非常に重要書面であることは確かです。
中には、アフターサービス基準書を用意していない住宅もあるので、購入前にしっかり確認しておきましょう。
また、取扱説明書は住宅の構造には無関係ですが、住宅を長持ちさせるために大切な情報が記載されているので、使い方だけでなく将来のためのメンテナンスの際に確認する場面も出てくることでしょう。

■10年保証があれば本当に安心?

最近の新築住宅には「10年保証」と言われる制度があり、以前の住宅に比べると安心材料として有効なものです。
住宅の品質確保の促進等にまつわる法律によって10年保証が設けられたのですが、構造耐力上主要な部分であったり雨水侵入を防止する部分に発生した瑕疵を対象に瑕疵担保責任として義務づけられたものを指しています。
しかし、制度内容をよく見てみると対象とされている部分が「構造耐力上主要な部分・雨水侵入を防止する部分」となっているため、これ以外の箇所は対象外ということになります。
ですから、いくら10年保証を謳っている住宅であっても、欠陥が見つかることは多く施工精度と保証制度ま無関係だということが理解できるでしょう。
保証対象に対して住宅購入者と供給者が揉めてしまうということも現実にあります。
これらのことを踏まえて「安心」とはどのようなことを指すのか、自分なりに考える必要があります
10年保証は、自社保証と他社保証にがあり万が一売主が倒産した場合でも保証されるかどうかの違いがあるということも理解しておきましょう。

マンションだけじゃない!戸建てにも修繕積立金は必要?

マンションを購入すると、修繕や維持管理のために修繕積立金を用意しておく必要があります。
しかし、これはマンションだけに限らず戸建ての場合でも同様のことが言えます。
長く住み続けていけば当然色々な箇所が劣化してきたり、消耗していくことも考えられるでしょう。
時には思いもよらない時に故障したり不具合が発生してしまう可能性もあります。
では、戸建ての場合はどのような不具合が考えられ、どのくらいの費用が必要になるのでしょうか?

■戸建て住宅に修繕は不要?

戸建ての住宅管理は、マンションと違って自ら掃除用具などを購入し自ら掃除を行うという点で、コストがかからないということにはなりませんが、実質的な支出は伴いません。
修繕に関して言えば、住んでいる人が気にならないのであれば、ある程度のことはスルーしても良いのでマンションよりもコストがかからないと評価する方も多いものです。
マンションのように管理費や駐車場使用料もかからないので、当然修繕積立金も不要であると考えられますが、実際はそう言いきれないこともあります。
一切修繕せずに保有し続けていくと、間違いなく修繕をマメに行ってきた場合よりも建物の劣化を早めてしまいます。
どうにも対処できなくなってしまった状態を放置していれば、修繕費用もどんどん膨らんでしまうでしょう。
人間の体と同じように、定期検診をきちんと受けている人は早期の段階で異常を発見できたり、軽い処置で済むものです。
見て見ぬふりをしていると後で取り返しがつかないことになるという点で同じことが言えるのではないでしょうか。
マメに修繕していればその分コストがかさんで、新しく建て替えるくらいの費用になってしまうかもしれません。
それならばいっそのこと、建て替えた方が安く済ませられるのでは?という意見もありますが本当にそうなのでしょうか?

■住宅のライフサイクルコストを参考にしてみましょう

小松幸雄氏×遠藤和義支による「戸建て住宅のライフサイクルコストの推計」の論文結果を参考に比較してみます。
一般的な規模の戸建て住宅(木造)を30年間修繕しながら住み続け建て替えた場合と、60年間同様にして住み続けた場合は、あきらかに後者の方が節約できるという調査結果が出ています。

30年間の場合は、約3590万円
60年間の場合は、約5400万円

30年間の3560万円を2倍にすると、60年間のコストよりも約1780万円も節約できるということになります。
この金額は、新築費用や取り壊し費用、リフォーム費用、光熱費、水道費などのライフコストの合計金額です。

■屋根や外壁塗装は10年に一度の目安

屋根や外壁は経年により塗膜が剥がれてきたり、性能や効果を発揮しなくなります。
見た目も悪くなりますし、次第に建物全体に負担をかけてしまうことになるでしょう。
また、屋根や外壁は建物内に雨水を入れないための補修を行うことも重要です。
一度侵入してしまった雨水を放置しておくと、内部を腐朽させたり湿気が多くなることでシロアリを発生させる可能性があります。
こうなってしまうと、建物の寿命も短くなりメンテナンス費用が多額になってしまう恐れもあります。
目安の期間は、塗料の耐用年数や建物の状態にもよりますが、およそ10年くらいです。
屋根と外壁塗装は同時に施工した方が、足場の設置や材料確保などの面で低コストになりますが一度で100万円単位の費用が必要になるでしょう。
そして、設備機器も使い方や地域環境によって交換する時期が早まったり、寿命を迎えてしまうことが多いものです。

■戸建ての修繕積立金はどれくらい必要?

戸建て住宅だからといって、修繕を一切しないということは難しいということがおわかりいただけたでしょう。
住宅メンテナンスの中で最大の目的は、雨水を建物内に入れないということです。
これに対する予防費用を積み立てることを考えると、10年間で100万円超の費用が必要になるので月々最低でも1万円の修繕積立金を考えなくてはなりません。
屋根や外壁塗装とは別に設備機器などの不具合を想定すれば、それ以上の修繕費が必要になります。
ですから、10年間で120万円を目標に修繕費を積み立てていきましょう。
戸建て住宅のメンテナンス事業は今後ますます増えていきます。
戸建て住宅だからといって、修繕費の積み立てをしないという選択肢は考えられない時代が迫ってきているといえるのではないでしょうか。

メンテナンスフリーの外壁ってある?

戸建て住宅を建てた際には、メンテナンスについてハウスメーカーからも教わっているかと思います。
外壁の素材がどういったことに弱いのかなどを聞き、しっかりと管理していくことで、キレイに保つことができるのです。
ですが、年月が経過することによって外壁には必ず汚れや錆びが表れてしまいます。
そこで、メンテナンスフリーの外壁があれば住んでからも面倒なことがなくラクだと考える人も多いのですが、実際にメンテナンスフリーの外壁はあるのでしょうか?
その疑問について解説していきます。

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■メンテナンスフリーの外壁は存在するのか?

将来メンテナンスとして外壁塗装が不要になるといった外壁は今のところ存在しません。
外壁の素材によっては耐久性のあるものであったり、汚れが付きにくく一般的な素材よりは長持ちするものなどもあるので、メンテナンスをする必要があまりない外壁の素材などはありますが、メンテナンスが永久的に必要のない外壁はないのです。
そして、シーリングを使用する外壁材についてはシーリングが劣化してメンテナンスが必要となる場合もあります。
外壁のメンテナンスを減らすためには、外壁に使われる素材についてきちんと知ることが大切となるのです。

■耐久性が高くメンテナンス性の高い素材について

外壁塗装では、耐久性の高い素材のものを使うことでメンテナンスを極力減らすことができます。
そこで、耐久性の高い素材を紹介していきましょう。

・金属系サイディング
水に強く、ひび割れがしにくい性質を持っています。
金属ですが錆びにくいものもありますが、防錆加工のため10~15年経過すると、再塗装が必要となります。
また、シーリングを使用しているので10年後とのメンテナンスが必要となるでしょう。
よりメンテナンス性をアップさせるには、無機ハイブリッド塗料を塗ることで劣化を遅らせ、サイディング自体の耐候性をアップさせることができます。

・窯業サイディング
親水性に優れているなどメンテナンスが簡単な素材が多いことが特徴です。
金属系サイディングと同様にシーリングを使用しているので、定期的にメンテナンスが必要ですが、耐候性の高い塗料やシーリング剤を使用することで劣化を遅らせることができます。

・レンガ積み
コーキングを使用しないので耐久性の高い素材です。
ただし、地震がくるとヒビ割れや崩れが起こることがあるので、メンテナンスをする必要が出てくる可能性もあり、信用できる業者でないとミスによってヒビ割れが発生しやすくなるので注意が必要です。

・タイル
デザイン性が高く耐久性にも優れているので人気が出てきています。
ただし、タイルを張り付ける際に使用する接着剤が劣化しやすいので、15年ごとのメンテナンスが必要です。

■メンテナンスフリーに近い素材にするための工夫

できるだけメンテナンスをしないようにするためには、どうしたら良いのかを紹介していきます。

・素材の耐候性を上げる
各塗料メーカーから様々な塗料が販売されていますが、その中でも無機ハイブリッと塗料は紫外線や雨、風などから外壁を守ってくれる効果があるので、外壁そのものの耐久性をアップしてくれます。

・目地の耐候性を上げる
外壁にある目地はヒビを防ぐためにあります。
ですが、その目地から劣化していくことが多いのでシーリング目地の場合は、高耐候性のものを使うなどして対策をしましょう。
また、タイル目地の場合は雨水の侵入が懸念されるため、雨水の浸入を防ぐ吸水防止剤を塗ることで対策できます。

・ハウスメーカーが推奨している素材を使用する
ハウスメーカーによっては、メンテナンスフリーに近い素材を使用した外壁を独自に開発していることもあります。
強度があり火災にも強い素材を使用し、デザイン性にも優れているので人気となっていますが、一般的な素材よりも費用がかかる場合もあるので注意しましょう。

自分で外壁のメンテナンスを行う時のポイント

外壁塗装は費用もかかるので、出来る限り節約したいと考えている人が多いです。
その方法のひとつとして日頃のメンテナンスがあります。
メンテナンスを定期的に行うことで、キレイな外観を保てることができ、劣化を防ぐことにもつながるのです。
そこで、簡単にできるメンテナンス方法について紹介していくのでぜひ参考にしてみてください。

■掃除をして外壁を長持ちさせる

外壁に汚れがついたまま放置していると、劣化が早まる原因にも繋がります。
なので、汚れを発見した際にはすぐに取り除くことが肝心となり、定期的に掃除を行うことで劣化を遅らせることにもなります。
回数としては、1ヶ月に1回などの早いペースではなく、年に1~2回ほどで大丈夫です。
汚れだけではなく不具合を発見することもできるので、できる限り行うようにしましょう。
外壁の掃除で使う道具は、水と柔らかい毛のブラシ、スポンジとなります。
外壁に水をかけた後に、ブラシやスポンジで優しく洗っていきましょう。
ゴシゴシ擦ってしまうと、塗膜が剥がれて傷ができてしまうので注意が必要です。
また、ブラシに関しては固い毛ものもを使用すると、傷ができてしまう原因にもなるので気を付けましょう。
そのほかにも、家の中に水が入らないように窓を閉めるなど基本的なことも忘れないようにし、丁寧に掃除を行う事が大切です。
どうしても落ちない汚れやカビがある場合には、洗剤を使用して落としましょう。

窯業系や金属系のサイディングを使用している場合は、アルカリ性や酸性の洗剤を使わず台所洗剤など中性洗剤を使用して掃除を行うことが肝心です。
鳥の糞に関しては、乾燥した糞を吸い込むことでオウム病やクリプトコッカス症に感染する危険もあるので、必ずマスクをして行いましょう。

■高圧洗浄機を使った掃除方法

ブラシやスポンジで落ちない汚れには高圧洗浄機がオススメです。
最近ではホームセンターや通販でも多くの高圧洗浄機を取り扱っています。
家庭に1台あることで、洗車や家周りの掃除にも使えるので大変便利なのです。
また、ガソリンエンジンやインダクションモーターを使用して動かすものなど、メーカーによって様々な種類の高圧洗浄機があるので、自分に合ったものを選ぶべく、購入の際には必ず性能を確認してから買うようにしましょう。
そして、注意点もあります。
騒音や水の飛び散りによって、近隣住民の方に迷惑をかけてしまう可能性もあるので、高圧洗浄機を使用する際には必ず許可を取ってから掃除を行うようにしましょう。
また、サイディングの種類によっては水圧によって塗膜が傷ついてしまう可能性もあるので注意が必要です。

■DIYで費用を抑えながらメンテナンスを行う方法

外壁塗装のDIYは、難しいと考える人も多いですが近年自分で行う人が多くなってきました。
メリットとしては何より費用を抑えられる点でしょう。
外壁塗装では業者に頼むことで多くの費用が掛かってしまいます。
DIYを行うことでその費用を節約することができるのでオススメとなっています。
メンテナンス方法としては、
①洗浄
②養生
③下地処理
④下塗り
⑤中塗り
⑥上塗り
となり、下塗り・中塗り・上塗りの間には乾燥が必要となります。
養生や下地処理に使用する道具については、ホームセンターなどで購入することができるので安心です。
ですが、乾燥や塗る作業に時間を要するため、業者に依頼するよりも多くの期間が必要になってしまいますので、スケージュール管理をしっかりとしましょう。
高い部分については足場が必須となりますが、素人では組み立てることができないので、足場に関しては専門家に依頼することが必要となります。
怪我や事故には十分に注意してメンテナンスを行っていきましょう。

日頃のメンテナンスは自分で行うことで費用を下げることができますが、大規模なものになるとやはり自分だけでは不具合が生じてしまうため、業者に依頼した方が節約につながる場合もあります。
また、外壁は自分でメンテナンスをすることもできますが、それ以外の場所となると自分で点検することも難しくなってしまいます。
そういった場合は無理をせず、業者に相談して異常がないか点検してもらいましょう。

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