目次
最近、テレビでよく耳にする話題の一つが「空き家」ではないでしょうか。
空き家は人口が少ない田舎に多い印象ですが、近年は都会でも空き家となっている家が増えています。
空き家で気になることは家の維持についてです。
住んでいる家でも定期的なメンテナンスが必要ですが、誰も住んでいない空き家はよりメンテナンスが劣ってしまうため、劣化も通常より早くなってしまいます。
そこで求められているのが空き家での外壁塗装です。
空き家でも外壁塗装が必要な理由を、空き家問題と兼ねてご説明いたします。
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問題化している「空き家問題」とは？
■空き家問題の現状について
様々な要因で人口減少が伴い、近年は空き家が増加しています。
行政は空き家対策特別措置法を施行、空き家の取り壊しなどで対策を始めました。
しかし、人口が減少しても世帯は今後も増え続けるため、空き家問題はますます深刻化するとも予想されています。
まず、空き家といっても様々なタイプに分類することが可能です。
・二次的住宅
別荘など使っているが常時住んでいない家
・賃貸用住宅
戸建てやマンション、アパートなどを賃貸したいが借り手が見つからない
・売却用住宅
家を売りたくても買ってくれる人が見つからない家
・その他
使うことがないか、分類ができない家
この4タイプがありますが、時に問題となるのがその他のタイプです。
その他のタイプは主に介護施設の入居や所有者が死亡したなどの理由で空き家になってしまうケースが当てはまります。
現在は長寿命化により介護施設を利用する高齢者も多いので、高齢者と離れて暮らしている世帯は空き家問題が発生する可能性も増えていくでしょう。
■空き家の増加率について
総務省統計局は5年ごとに住宅・土地に関する統計調査を行い、公開しています。
その調査結果を見ることで、空き家がどれほど増えているか知ることができます。
そして最近の傾向はやはり増加傾向にあり、平成25年では820万戸の空き家があり、空き家率は13.5%に達している結果となりました。
5年前の平成20年は空き家が757万戸という結果なので、5年の間に65万戸も増えていることが分かります。
上記のタイプから割合をみてみると、その他以外のタイプは減少傾向にありましたが、その他のタイプは割合が増加しており、対策が必要だと考えられるでしょう。
また、空き家問題は人口が減少傾向にある地方だけの問題ではなく、大都市でも増えているのです。
平成25年のデータでは、東京都で81万戸以上の空き家があり、大阪でも67万戸以上の空き家があると発表されました。
東京、大阪、神奈川、愛知の空き家数を合計すると約240万戸となり、全体の820万戸と比べても4つの県で約30%近くの割合を満たしているのです。
このことから、都市圏の方が迅速な対策が必要だと言えます。
■空き家問題が起きてしまう原因
・世帯数以上に住宅が増加
国土交通省による平成25年の調査では、総世帯数は約5,245万世帯、1世帯あたりの戸数は1.16という結果になっています。
過去のデータと比べてもこの数は年々増加傾向を見せており、空き家が増え続けている裏付けでもあるのです。
だれでも新しい新築の家に魅力を感じ、賃貸住宅でも新築物件が稼働のポイントとなっています。
不動産会社も新築は利幅が大きいと分かっているため、新築住宅が増えやすいというわけです。
・滅失戸数が増えない
新築が増える一方、不要となった家がなくならないことも空き家問題の要因です。
滅失戸数が増えない要因は住宅が立っていない土地は固定資産税が通常よりも増えてしまうため、解体しない考えが大きな要因となっています。
また、古い空き家の場合は建築基準法により再建築が不可能な土地になっている可能性もあり、空き家が解体もされず放置されているケースもあるようです。
・世帯数の減少や高齢化
現在は人口が減少していても世帯は増加をみせていますが、いずれ世帯が減少すると予想されています。
近年は晩婚化により出生率も下がっているため、人口数が増える可能性は低いとみられているのです。
また、長寿命化のより高齢社会を迎え、単身の高齢者などは介護施設の入居や病院への入院により空き家になりやすい傾向があります。
■空き家増加により問題とは？
・周囲環境の問題
空き家がメンテナンスされずに痛んでしまえば倒壊の危険性や、建材が飛散するなど周囲に悪影響を及ぼす可能性が高まります。
また、人が住まない家では害獣・害虫が住みつき、食害や糞害など様々なトラブルを起こします。
自然災害を受けても放置されたままなので、不衛生なうえに周囲を危険に巻き込んでしまう可能性もあるのです。
特に耐震性も落ちやすくなるので、自身による倒壊で道路がふさがり非難などが困難になりやすくなることも考えられます。
・犯罪が増える
空き家が犯罪者の拠点となったり、犯行現場に使われたりするケースがあります。
なので、空き家が多い地域は他よりも治安が心配されるでしょう。
最近は空き家が放火される事件も多く、周囲の家にも大きな被害を与える可能性があるのです。
・需給バランスが崩れる
新築や中古住宅の増加により総世帯数以上の住宅があり、これは供給が過剰であることをあらわします。
世帯が増えやすい地域はストックとして住宅が必要です。
しかし、人口や世帯数の減少と同時に住宅が減らない状況であれば、空き家が増えてしまうことで住宅の資産価値も低下すると考えられます。
住宅市場に空き家が増えてしまえば価格崩壊のリスクがあり、住んでいる住宅にも何かしらの影響がある可能性が出てくるでしょう。
空き家の外壁を放置するとどうなってしまう？
家は10年ごとに外壁塗装をすることが理想的ですが、空き家の場合はどう考えますか？
使っていない家にメンテナンス費用をかけたくないと考え、外壁塗装を行わず放置しているケースが多いでしょう。
しかし、空き家であっても定期的に外壁塗装をする必要があります。
外壁塗装が必要な理由や目安についてみていきましょう。
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■空き家の外壁塗装をしないとどんな問題が？
家のメンテナンスは様々なものがありますが、外壁塗装も家の維持に関わる大切なメンテナンスの1つです。
外壁はただ美観を示すものだけではなく、暮らしや家を守る大切な部分です。
そして、外壁塗装は外壁の美観を維持するだけではなく、家の寿命を下げないための性能を維持する目的があります。
もし外壁塗装を怠ってしまうと、外壁は雨風や太陽の紫外線を直接受けてしまいます。
これらのダメージを受ける部分は劣化するスピードが速いので、外壁塗料を塗って保護することで劣化の予防につながるのです。
しかし、塗膜は永遠に維持できるものではなく、経年劣化により性能もダウンします。
そのまま放置すればダメージにさらされてしまうため、雨水が内部へ染み込み雨漏れを起こしたり、構造の腐敗や錆が発生したりし、家に大きな被害を与えてしまうわけです。
特に構造部分に影響が出てしまうと補修には多額の費用がかかってしまうでしょう。
家の維持や費用削減のためにも、定期的な外壁塗装が必要なのです。
■空き家は劣化が早くなりやすい
空き家は誰も住んでいない状態なので、通常より劣化スピードが早めです。
住んでいればすぐに分かる劣化も空き家では把握しづらく、劣化したことに気付かない所有者も少なくありません。
劣化した家は倒壊などがしやすく、周囲を巻き込んだ事故に発展する可能性もあります。
さらに、その空き家を売りたい場合は特に注意が必要です。
老朽化した住宅は資産価値を下げてしまうので、売れにくくなってしまいます。
外壁は家の構造を守る大切な部分なので、空き家であっても定期的なメンテナンスを行いましょう。
■外壁塗装はどのくらいが目安？
外壁塗装を行うタイミングは使用した塗料によって耐用年数が異なるので、使用した塗料に合わせて行いましょう。
アクリル樹脂塗料で6～8年、フッ素樹脂塗料で15～20年、サイディングで5～10年が目安となっています。
使用する塗料メーカーによっても耐用年数が変わってくるので、しっかり確認しておきましょう。
また、塗膜の劣化は環境によってもスピードが変わります。
日差しや雨が当たりやすい場所は劣化が早く、光沢感がなくなったり、白い粉が出てきたりするなど以上が見当たる場合は外壁塗装を行うタイミングです。
固定資産税が跳ね上がる！空き家対策特別措置法とは
日本全国の空き家の数は年々増加し、2030年の空き家率が30.4％にまで上るのではないかとも予想されています。
空き家の数が増える要因のひとつとして「固定資産税」が関係しているとも言われているようです。
なぜ、固定資産税が関係しているのかその要因を探るとともに、空き家対策特別措置法についても解説していきます。
■空き家が増えている原因は何？
空き家がこのまま増えていくと、倒壊の危険だけではなく衛生上にも様々な危険があると言われています。
危険な空き家を所有者はなぜ放置しているのかと疑問が生まれますが、その要因として「固定資産税」が挙げられます。
家は、維持費用として毎年固定資産税が科せられます。
空地の場合、課税標準×1.4％の額を納めなければいけないのですが、一般住宅の200㎡までの部分であれば固定資産税が1/6になるという優遇措置制度があるのです。
なので、土地の大きさが200㎡で2000万円だった場合、空地であれば、2000万円×1.4％＝28万円となりますが、住宅があるのであれば1/6となるので、2000万円×1/6×1.4％の計算となり、固定資産税は大体4万6.600円となるのです。
差が23万円以上もの金額となるので、家を所有している人物は税金を多く払わなくて済むのなら放置した方が良いと考えてしまうので、空き家が年々増加してしまうと考えられます。
■空き家問題を解決する「空き家対策特別措置法」とは
上記のような優遇措置があることで、空き家が増加してしまうと考えた結果、ある法律が生まれました。
それは、「空き家対策特別措置法」です。
この法律の目的は以下の通りで
・地域住民の生命、身体又は財産を保護する。
・地域住民の生活環境の保全を図る。
・空き家等の活用を促進する。
・空き家等に関する施策を総合的かつ計画的に推進する。
・公共の福祉の増進と地域の振興に寄与する。
というものになります。
この目的を達成するために、市町村が空き家対策計画の作成との他の空き家等に関する施策を推進するために必要な事項を定めることとなりました。
措置としては、まず解体の通告、強制対処が可能になり勧告しても従わない場合には、改善命令が言い渡されます。
また、命令でも対処がなされない場合には強制対処となり、猶予期限までに改善を終わらせていなければ、市町村が強制的に対処することができ、改善に掛かった費用は所有者の負担となります。
また、固定資産税についても優遇措置を受けることができなくなるのです。
・200㎡までの部分：1/3に軽減
・200㎡を超えた部分：2/3に軽減
となるので、今まで納めていた固定資産税と比べると何倍も増えてしまうことになります。
■命令を拒むことで出費が増える可能性が多い
空き家対策特別措置法において、所有している空き家に撤去命令を出された場合、所有者としては不満もあるでしょう。
ですが、命令しても改善が見られない場合には強制的に対処をされ、その上50万円以下の罰金を科せられ、多くの出費が必要になることも考えられます。
立ち入り検査を拒み、妨げるような行為をした場合には20間年以下の罰金が科せられることもあるので注意しましょう。
築年数の高い空き家を所有している人は、空き家対策特別措置法について今一度考えることが必要です。
思い出の残っている家を解体することに抵抗がある人もいるでしょう。
また、解体費用をどうやって捻出するのか悩んでいる人もいるでしょう。
ですが、空き家を所有していることで近隣住民に被害を与えてしまう可能性もあるほか、強制的に対処をされてしまうことも考えられます。
自治体によっては住居を解体する費用を軽減してくれる処置がある地域もあるので、解体を考えている人はまず自治体に相談してみてはいかがでしょうか。
空き家の解体と外壁塗装、コストが高いのはどっち？
空き家の解体に掛かる費用と外壁塗装に掛かる費用、コストが高いのはどちらなのでしょうか？
詳しい費用についての解説とともに、注意点なども紹介していきます。
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■外壁塗装の費用について
外壁塗装の費用は、業者によって大きく違うことが予想され、塗料の種類によっても大きな違いがあるのです。
また、外壁塗装は屋根塗装と同時に行われることが多いので、費用が大きくなると考えて良いでしょう。
建坪が30坪の家を例に、塗料の種類ごとの費用の相場をご紹介します。
・アクリル系塗料…約105万円
・ウレタン系塗料…約111万円
・シリコン系塗料…約111万円
・フッ素系塗料…約136万円
・断熱塗料…約149万円
・高触媒塗料…約161万円
となり、種類によって大きな違いがあることがわかります。
全ての塗料において、100万円を超えた金額となっているので、どうにか金額を抑えることができないかと考える人も多いのですが、外壁塗装では値引きを行うことは、タブーとも言われています。
良質な外壁塗装の業者は、様々な要因と必要な経費から予算を決定しています。
値引き交渉をすることで、必要な工程を省くこととなり適切な塗装ができなくなり、耐用年数が大幅に低くなってしまうこともあります。
長い間、綺麗な外壁を保つためにも業者が定めた費用で外壁塗装を行ってもらうことが正解と言えるでしょう。
■空き家の解体費用について
空き家を解体するには、建物の構造によって費用が大きく異なります。
目安としては、
・木造住宅…1坪約4万円
・鉄筋造住宅…1坪約6万円
・鉄筋コンクリート住宅…1坪約7万円
・浄化槽…1個あたり約50～80万円
となっています。
費用を抑えたい場合は見積もりをもらうことも大切ですが、解体業者の会社から解体場所への距離が短い場合は、費用が抑えられる場合もあります。
季節や天候によっても費用が抑えられることもあるので事前に業者に確認をとってみましょう。
■空き家の解体費用が高くなる原因とは？
上記の解体費用は目安となり、空き家の立地や状況によっては解体費用に大きな違いがあるのです。
費用が高くなる原因を紹介していきましょう。
・空き家の周辺道路の状態
空き家を解体するにはショベルカーなどの重機が必要です。
そのため、周辺の道路が狭いと重機を土地まで運ぶことができません。
よって、機械で行う作業を手作業で行うことになるため、費用が高くなってしまうのです。
・アスベストが使用されている空き家
解体が必要な空き家の多くは築年数が高いでしょう。
そのため、アスベストを使用した空き家も中にはあります。
アスベストは健康被害が起こり得る可能性もあり、除去する作業に大きな費用が必要となります。
木造住宅の場合はアスベストを使用している家は少ないのですが、鉄筋コンクリート造の家は注意をしましょう。
・木造以外の空き家
鉄筋や鉄筋コンクリートを使用して作られた家は、解体に時間がかかるほか、廃材が多くなるので費用が高くなる傾向にあります。
・家具が残っている空き家
空き家になっている場合、家具や家電などがそのまま残っている場合もあります。
解体をする際には、トラブルを減らすため先に処分をすることになります。
なので、解体費用のほかに処分費用も必要となるのです。
費用を抑えるためには、自分たちで片づけましょう。
外壁塗装の費用と空き家の解体費用、どちらも多くの費用がかかることがわかります。
両者とも同じくらいのコストとなりますが、業者によっても費用に違いがあるので、塗装や解体を依頼したい場合には必ずいくつかの業者から見積もりをもらうとともに、自分に合った業者を選ぶようにしましょう。
また、自治体が行っている助成金なども確認することで、費用を抑えることができます。
空き家は劣化スピードも早い！どうして？
空き家は、人が住んでいないため劣化も早く最悪の場合、倒壊の可能性もあります。
なぜ人が住んでいないと劣化が早いのでしょうか？
劣化してしまえば当然買い手もなくなってしまうのも問題点です。
ここでは、空き家の劣化のスピードを早めてしまう原因について解説していきましょう。
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■家の異変は人が住んでいることによって気づける
家は時間の経過とともに劣化してしまうことは避けられませんが、人が生活しているからこそ劣化現象を早く気づくことができます。
天気の良い日に窓を開けて1日1回換気や入口のドアの開け閉め、換気扇の運転で自然に空気の入れ替えが可能になります。
これは、人が住んでいるからこそ行えるもので空き家になると完全に締め切った状態になってしまうでしょう。
確かに家に住むことで劣化してしまうケースも考えられますが、劣化に気づくことができればその時点で業者さんからメンテナンスや補修ができるはずです。
■空き家が劣化してしまう原因は何？
・換気ができない
上記でも紹介しましたが、人がいないということは換気を行うことができません。
梅雨時期や夏の時季は湿気がたまりやすく常に湿度が高い状態になってしまいます。
湿度が高くなるということは、カビや雑菌が増殖しやすくなり害虫も発生してきます。
さらには木材が腐食し、家の耐久度が低下し劣化が早く進んでしまうでしょう。
・掃除ができない
生活していない空き家は、定期的に掃除をすることはありません。
ホコリがたまり害虫が寄ってくればねずみや野生動物が住みついてしまう可能性があります。
空き家は、野生動物にとって最高の居場所ですから糞尿や死骸で衛生的にも害を及ぼすことになるでしょう。
このような状態にまでなってしまうと、当然元通りにするのに多額の費用が必要になります。
・水周りの劣化
ただでさえ水周りは劣化が早いのに対し、空き家になると劣化速度はさらに加速します。
水周りほど、人が生活していることで維持されているものはありません。
水が使用されない状態が続けば蒸発してしまい配管の汚れにもつながってしまいます。
同時に排水管の劣化も進んでしまうでしょう。
このように空き家は、人の手によるメンテナンスが行き届かないことが劣化のスピードをあげてしまう原因になっています。
空き家は人が住んでいないから劣化しないではなく「人が住んでいないことで劣化に気づけない」のです。
空き家の劣化を防ぐためには、人によって原因を知り取り除くことしか考えられません。
空き家の外壁塗装はいつ行えばいい？
一般的に住まいの外壁塗装は、およそ10年ごとのタイミングで塗り替えるのが最も効果的だと言われています。
空き家の場合は、人が住んでいないのでわざわざ費用をかけてまで塗装する必要がないという人も非常に多いのですが、空き家だからこそ定期的な外壁塗装が必要になるのです。
では、空き家の外壁塗装はいつ行えばよいのでしょうか？
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■外壁塗装をしないと固定資産税が上がる？
近年、空き家の増加が深刻な問題になってきています。
全体のうち約13%が空き家を占める割合になっていて、いわば社会現象とも言われるくらいです。
空き家は、人が住んでいない場所だから放置しておいても問題ないというイメージが強いものですが、きちんとメンテナンスしておかないと「空き家対策特別措置法」によって固定資産税が6倍にも膨れ上がってしまう可能性があります。
この特別措置法は、劣化が激しい建物に対して該当する規約です。
国から特定空き家として扱われると、固定資産税の軽減を受ける対象から外されてしまいます。
土地は、建物があることによって固定資産税の軽減を受けることができるのですが、200㎡まで1/6が固定資産税に該当することになっています。
劣化が激しすぎて建物とみなされなければ、当然特定空き家になってしまう可能性は大きくなるでしょう。
このようなことから最もメンテナンスで重要なのは外壁塗装だということがわかります。
劣化が進んでしまうと負担だけが膨らみとても厄介なものになってしまうのです。
■空き家の外壁塗装をしないとどうなる？
・外観の美しさが損なわれる
・外壁にカビや藻などが発生し不衛生になる
・外壁の塗膜が剥がれ落ち雨漏れなどの不具合が発生する
・雨漏りを放置しておくと建物の中まで侵入し、構造自体に大きな影響を与える
空き家の外壁塗装を怠ると、このような弊害を受けてしまうことになります。
外壁の美観くらいならまだしも、建物自体に悪影響を及ぼしてしまうと住める状態ではなくなってしまいます。
空き家としてきちんと維持していきたいのであれば、このような状態にならないよう外壁塗装のメンテナンスを行うことが大です。
■空き家の外壁塗装のタイミングとは？
では、空き家の外壁塗装はどれくらいのタイミングで行えばよいのでしょうか？
目安としては、前回の塗装から7年～15年の間です。
既存の外壁塗装の塗料の種類にもよりますが、一昔前までのアクリル系の塗料であれば7年が目安になっています。
このくらいを境目に次第に塗膜が劣化してくるので、そうなる前に塗装することをオススメします。
ここ最近の外壁塗装は、シリコン系の塗料が多いですが10年くらいで塗膜が劣化してきます。
窒素系のサインディングでは、8年～15年くらいが目安です。
経年によって判断することも重要ですが、塗膜のチョーキングや浮き、膨れ、ひびなどの破損が出てきた場合は、すぐに外壁塗装を行いましょう。
空き家の外壁にこのような症状が現れると、一気に劣化が加速してしまいます。
外壁にカビや藻などが付着してきた場合も大きな負担がかかってしまっている証拠です。
そのまま放置しておけば、塗膜の劣化へと進んでいきます。
空き家の北側の外壁は、陽があたらないためカビや藻が発生しやすいでしょう。
目がつきにくい場所ほど、塗膜が劣化している可能性が高いので注意が必要です。
長い期間空き家として維持していくのであれば、まずは外壁塗装のメンテナンスを考えてみてください。
機能的な塗料を使えば塗膜の寿命も長く、手間もかからなくなります。
外壁をこまめにチェックしなくても快適な外壁塗膜を維持できるので建物も長持ちするでしょう。
空き家の外壁塗装で選ぶべき塗料
空き家の劣化を防ぐためには、持ち主による定期的なメンテナンスが必要であるとお話しました。
最も修復しなければいけない箇所は外壁塗装で、これを怠ってしまうと建物の耐久性まで影響してしまいます。
では、空き家の外壁塗装ではどのような塗料を使うのが効果的なのでしょうか？
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■空き家にオススメな塗料とは？
空き家は住んでいない建物なので手間がかからないメンテナンスフリーな塗料を使った方がよいでしょう。
外壁というのは、常に強い紫外線や雨風などの外的刺激を直接受けてしまう場所なので影響も大きいものです。
そのためには、これらのダメージからしっかり外壁を守ることができる塗料が理想となります。
機能的塗料は空き家などの外壁に最も効力を発揮する塗料です。
では、具体的にどんな塗料があるか見ていきましょう。
・光触媒塗装
光が当たることによって汚れを分解し浮かせます。
この浮いた汚れは雨水で洗い流されて親水性を発揮してくれます。
自然の力で汚れを洗い流すことができ、空気の浄化機能もあるので長期間キレイな外壁を維持することができるでしょう。
また、防カビ・防藻効果の威力もあるので色々な意味でクリーンな外壁を保つことができます。
耐用年数は、20年くらい持つので長期に渡り空き家にする建物にはオススメです。
・フッ素塗料
フライパンに使われているフッ素コーティングのような効果を塗膜に発揮してくれる塗料です。
汚れが付着しにくい塗膜を作りあげることができます。
耐用年数は15～20年くらいになっているので、汚れ・耐用年数が高いオススメな塗料です。
・遮熱塗料
強い紫外線をはね除くことができる塗料で、塗膜の劣化と外壁素材の劣化を軽減させてくれます。
遮熱効果によって、建物内部の寒暖差を最小限に抑え余分な湿気を排除する効果もあります。
換気ができない空き家ならではの不具合を解消できる理想的な塗料と言えるでしょう。
耐用年数も15～20年と長持ちするのも魅力的です。
・ラジカル塗料
塗膜の劣化を導く成分といわれるラジカルを発生しない塗料です。
劣化しにくい塗膜をつけられるにも関わらず、シリコン塗料と同等の単価で手に入れることができます。
安い費用で劣化しにくい塗膜を作れる塗料として注目されている機能的塗装です。
耐用年数は約15年でコスパも高い塗料になっています。
・弾性塗料
ゴムのような伸びる塗膜で、建物にクラックが入っても塗膜が柔軟に追従するためクラックを表面に出しません。
窒素系のサインディングとは相性が良くないので、モルタルやコンクリートの外壁に向いています。
素材が柔らかいため汚れがつきやすいのが難点ですが、クラック防止を重視する人は弾性塗料を使うとよいでしょう。
耐用年数は、8～15年で弾性塗料の種類によって年数が前後します。
■機能性塗料を使った外壁塗装は必須
住んでいない空き家に多額の費用をかけるなんて損だと思うかもしれませんが、外壁塗装することによって持ち主の負担も少なくすることができます。
これによって、よい売買につながる可能性も高くなるでしょう。
機能的塗装をすれば塗膜や建物の寿命を長くすることができ、一度の施工でも十分長持ちします。
空き家を残しておきたいと思う人の多くは、思い出の建物なので残しておきたいという思いが強いものです。
売却や賃貸利用、相続のために空き家を維持していきたいのであれば外壁塗装をオススメします。
空き家の外壁塗装について、業者に相談してみたいという人は地元の塗装業者に問い合わせてみてはいかがでしょうか。
塗料の種類によって価格も違ってくるので、予算に合わせて塗料選びすることも大切です。
信頼と実績のある塗装業者でしっかりと外壁塗装を行い、大切な空き家を維持していきましょう。
