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外壁塗装でローン控除を行う仕組み②

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住宅ローン控除の計算方法

住宅ローン控除とは、所得税や住民税などが減免対象になることを言いますが、控除を受けるためには条件が存在しています。
では、控除を受けられる場合はどのようにして計算を行えば、具体的な金額を知ることができるのでしょうか。
ここでは、住宅ローン控除の計算方法についてご紹介していきます。

■住宅ローン控除の対象にならない場合は?

住宅ローン控除は、住宅ローンを組めば誰でも受けられるわけではありません。
例えば親や親族、職場の従業員への貸付けの場合は対象外となっており、一般的な金融機関から借りた場合でしか認められていないのです。
親族や職場からお金を借りて家を建てる場合は、住宅ローン控除を受けた時の金額と、支払わなくてよい住宅ローンの利息を計算してどちらが有利になるか計算しておくとよいでしょう。

■住宅ローンの控除率とは?

住宅ローンの控除率は現在一律で1%となっており、12月末の時点で残高の1%の金額分が所得税や住民税で還ってくる仕組みになっています。
ですから住宅ローン控除によって所得税や住民税がどのくらい還ってくるか判断できることになるでしょう。
年末残高は、住宅ローンの年末残高に1%かけたものが住宅ローン控除の金額となります。
エクセルを使用して計算してもよいですが、今回は最も簡単な方法で年末残高を計算する方法をご紹介します。

■高機能住宅ローンのシュミレーションサイトを利用する

年末残高を簡単に計算してくれる便利なサイトを使うことで、自身で行う作業は入力するのみになります。
まずは、住宅ローンの借入金額、返済年数、返済方法を入力します。
ここでは、借入額を3,000万円、返済年数を35年、返済方法を元利均等返済、ボーナス払い無しの条件で計算してみましょう。
いつから住宅ローンを返済していくかの設定もありますが、一般的には引き渡しの翌月または翌々月にして返済が開始されます。
ここでは、2014年9月からの条件で考えてみましょう。
金利設定では、2014年9月のフラット35は最低金利1.66%で計算し、変動金利は固定金利期間選択型、フラット35Sを含む段階金利で借りる場合は、利上げシミュレーション欄を入力していきます。
この場合、借入した当初の金利を基準にして入力し、金利設定追加ボタンをクリックしましょう。
フラット35Sの場合は、10年間の金利が-0.3%になるので、基準金利欄は1.36%で入力してください。
その後に金利設定追加ボタンを押し、10年後に変動幅0.3%と入力してみましょう。
こうすることによって、もしも金利が変動した場合でも正確な住宅ローン残高を計算することができます。

■住宅ローン控除の金額計算

年末の住宅ローン残高の計算をしたら、これに控除率1%をかけてみましょう。
例えば1年目の年末残高が29,788,655円だった場合、これに1%をかけると297,886円となりこの数字が控除対象額となります。
さらにこの控除対象額から所得税を差し引く必要があり、ここでの条件を税込年収4,500,000円、所得税120,000円、住民税220,000円とします。

住宅控除対象額297,886円 - 所得税120,000円=177,886円
所得税を差し引いても住宅ローン控除対象額が残る場合は、さらに住民税を差し引きしますが、住民税は使い切れる上限が136,500円までとなっているので、それを超える場合は上限金額を差し引く形になります。
従って、今回の例では住民税が220,000円の設定になっているので、計算する金額は136,500円で行います。

177,886円-住民税136,500円=約41,386円
約40,000円が控除されないという結果になります。

住宅ローン控除対象額をいかに無駄にしないで住宅ローンを借りるかが、重要なポイントであるか理解できたのではないでしょうか。
単純に住宅ローンを組めば所得税や住民税が還ってくると考えてしまうのではなく、制度自体をよく理解してから住宅ローンを検討してみましょう。

控除対象額をきっちり使うための裏ワザ

住宅ローン控除対象額を無駄にせず、住宅ローン控除をうまく利用できる裏ワザ方法を紹介していきましょう。

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■夫婦それぞれの名義か連帯債務で住宅ローンを組む

1人だけで住宅ローンを借りた時に控除額が残ってしまうのであれば夫婦2人で住宅ローンを借りたり、連帯債務にして控除額を余らせないという方法があります。
こうすることで、住宅ローン控除対象額から所得税や住民税を差し引く額を多くして余らせないようにするという考え方です。

例えば年収450万円のご主人以外に、年収200万円の奥さんからも住宅ローンを借りてみることにしましょう。
割合はご主人8割、奥さん2割になるので、3,000万円の住宅ローンであればご主人が2,400万円、奥さんが600万円と分割するようになります。
どちらの住宅ローン控除対象額も、所得税を差し引いた後の控除対象額が住民税の最大限度額よりも小さいので、残りの金額を全額控除にあてられることになるでしょう。
ただし、夫婦で住宅ローンを借りて住宅ローン控除を受ける場合は、女性の出産や育休などで収入が減ってしまうと所得税や住民税も減ってしまうので、控除される金額も少なくなるということは頭に入れておくべきです。
将来出産する予定がないということであれば気にする必要はありませんが、出産の予定や計画がある場合は、育休時に受けられる住宅ローン控除金額がどのくらいになるかも計算しておく必要があります。

■住宅ローンの借入額が多いと控除金額も多くなる?

住宅ローン控除によって受けられる控除額は、住宅ローン年末残高の1%ですから年末残高が多ければ多いほど、控除対象額は大きくなることがわかります。
しかし、住宅ローンの借入額が多くなればその分住宅ローンの利息や借入時の手数料が高くなってしまうでしょう。
例えば借入額が2,000万円から2,500万円にアップさせると、利息や金融手数料が約150万円増え、2,000万円から3,000万円になると310万円に増える計算となります。
いくら住宅ローン控除額が大きくなったとしても、他の支払いが増えてしまえば損してしまう結果を招くことになるのです。

■住宅ローン控除以外のメリットは何?

住宅ローンの借入額をあえて増やして、住宅ローン控除額を多くする方法は、微妙な方法ですが、実は住宅ローン借入額を増やすと他にもメリットになる場合があります。
それは、あまりいい話ではありませんが…住宅ローンの借り主が亡くなってしまった場合、保障金額が大きくなるためその分手元に残るお金も大きくなるということです。住宅ローンの借入額が大きいということは、それに対してかかる団体信用生命保険の保障額も大きくなるでしょう。
頭金をたくさん用意して住宅ローンの借入金を減らせば、もしも借り主が亡くなった場合頭金として支払ったお金は還ってきません。
ですから、住宅ローンの借入額をあえて増やし手元にお金を保管しておけば、借り主が亡くなった場合ローンの返済なしになった上、手元のお金も手放す必要はなくなります。
あまり考えたくはない方法ですが、万が一のこともあるのでこのような手段も頭に入れておくとよいでしょう。

■現金で住宅を購入できても住宅ローンを利用した方がお得?

現金一括で住宅を購入できる状況であっても、住宅ローンを借りた方が実は得になることもあります。
変動金利でフラット35などの住宅ローンを利用しても、借入手数料や金融利息などが発生してしまうので負担する面が大きいでしょう。
しかし、預金連動型住宅ローンを利用すると住宅ローンの利息がゼロになり、さらに住宅ローン控除の対象になる場合があります。
現金一括で3,000万円支払って購入すればそこで終わってしまいますが、預金連動型住宅ローンにすると約215万円の控除を受けることが可能です。
現金は用意できても運用していくのは苦手だ、という方には非常に向いている住宅ローンではないでしょうか。

住宅ローンの借入額が大きければ控除額も大きくなるのは本当?

■控除額は年末の残高から1%

住宅ローン控除で受けることができる控除額は年末の残高から1%となります。
なので、住宅ローンの借入額や残高が多いほど控除の対象となる金額は大きくなる仕組みとなっているのです。
では、以下の条件で住宅ローン控除を比較してみましょう。

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【住宅ローンの条件】

・金利:1.66%
・返済年数:35年
・元利均等返済
・住宅ローン開始年月:2015年1月から

【10年間の控除合計額】

・借入額が2,000万円のケース:1,784,752円
・借入額が2,500万円のケース:2,230,940円
・借入額が3,000万円のケース:2,677,132円

この比較を見てみると、借入額が500万円ずつ増えると控除額は45万円ほど増えることになります。

■借入額を増やした場合の利息や手数料について

上記の結果から、住宅ローン控除では借入額が多いほど控除額も増えることが分かりました。
しかし、借入額が増えると利息や融資手数料が増えることも理解する必要があります。
では、住宅ローンの借入額を増加した場合にかかる利息や融資手数料がどれほど増えるのか計算していきましょう。

【住宅ローンの条件】

・金利:1.66%
・返済年数:35年
・元利均等返済
・住宅ローン開始年月:2015年1月から
・住宅ローン融資手数料:融資額×0.8%
・抵当権設定登記の登録免許税:融資額の0.1%

【借入額が2,000万円のケース】

・住宅ローン利息:6,382,683円
・融資手数料:160,000円
・登録免許税:20,000円
・団体信用生命保険料:1,400,200円
・支出トータル:7,962,883円

【借入額が2,500万円のケース】

・住宅ローン利息:7,978,422円
・融資手数料:200,000円
・登録免許税:25,000円
・団体信用生命保険料:1,749,900円
・支出トータル:9,953,322円

このケースの場合、控除の差額が446,188円となり、トータルでの差額は1,544,251円です。

【借入額が3,000万円のケース】

・住宅ローン利息:9,574,171円
・融資手数料:240,000円
・登録免許税:30,000円
・団体信用生命保険料:2,099,600円
・支出トータル:11,943,771円

このケースの場合、控除の差額が892,380円となり、トータルでの差額は3,088,508円です。

借入額が2,000万円から+500万円すると支出金額は約150万円も増加し、2,000万円から1000万増やして3,000万円にすると支出金額約310万も増加することが分かりました。
住宅ローン控除は借入額によって増加しますが、同時に余計な支出も増えてしまう可能性があることも理解し、計画性を持って住宅ローンを利用する心掛けが重要です。

控除を受けるために必要な書類をチェック!

外壁塗装の工事を住宅ローンで組んだ場合、控除の対象になるケースがあります。
住宅ローン控除を受ける際には様々な条件がありますが、中でも重要な点は必要書類がきちんと揃っているかということです。
その必要書類について説明していきましょう。

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■増改築等工事証明書とはどんな書類?

外壁塗装の住宅ローン控除の条件には、どの部分をどう工事したかが明確に分かる「増改築等工事証明書」という書類が必要となります。
この書類は建築業者により発行されるもので、増改築等工事証明書を税務署に提出することで住宅ローン控除の手続きができます。
工事終了後には作成が不可能な場合もあるので、必ず工事が始まる前に建築業者へ依頼することが重要です。
ちなみにこの増改築等工事証明書は自分で作成することも可能ですが、専門知識がないとなかなか思ったようには記入できない人がほとんどです。
また増改築等工事証明書を作成する際には図面や工事前と工事後の写真、建物の登記事項証明書など様々な書類が必要となってきます。
このことから時間と労力軽減のためにも、やはり建築業者にお任せした方が無難と言えます。

■増改築等工事証明書はとても重要!

外壁塗装の工事においては他の工事に比べて施工前と施工後の違いがわかりにくいため、増改築等工事証明書の存在がより重要になります。
工事契約書、領収書などの書類を提出すれば控除の対象になると思っている方も中にはいるようですが、増改築等工事証明書を提出した時点で申請の準備がスタートするので、それ以外の書類を出しても意味がありません。
この書類1部あるかないかで住宅ローン控除が受けられるかどうかが大幅に変わってしまいますので、よく覚えておくことが大切でしょう。
増改築等工事証明書によって住宅ローンの控除を受けることに成功すれば、それから10年間は住宅ローン減税の対象となります。

■確定申告も大事な手続きのひとつ

住宅ローン控除では増改築等工事証明書という書類を用意する他に、確定申告もしなければなりません。
自営業でもしていなければ普段なかなか確定申告をする機会はないかと思いますが、1度確定申告を行えば毎年自動的に更新されていくので、毎回面倒なことをしなくて済みます。
それでも慣れない作業にバタバタしてしまうかもしれないので、時間に余裕がある時に必要な書類を揃えて準備を万全にしておくと慌てずに手続きすることができるでしょう。

控除を受けるための手続きについて

■外壁塗装でも住宅ローン控除の対象になる

外壁塗装では、遮断塗料や断熱塗料などの省エネ改修工事を行った場合「住宅ローン控除」の適用がみなされます。
この制度は、ある条件をクリアすることによって一定の金額を所得税額から控除される仕組みになっています。
ここでは、対象となる省エネ塗装の改修工事に関して解説していきましょう。

【住宅ローンの利用なしでも控除対象になる】

冒頭でも軽く説明しましたが、省エネ改修工事をした場合「住宅特定改修特別税額控除」というものが適用されます。
これは、資源を大切にしていくことを後押しするための目的があり、夏場や冬場に使用するエアコンや扇風機などの電気量を削減しようという試みです。
そのために、外壁塗装では遮熱塗装や断熱塗装することが控除の対象となっていますが、同じ趣旨として独自の省エネ助成金制度を各自治体で設けているところもあります。
日進産業の「ガイナ」は、省エネ塗料として有名です。
住宅特定改修特別税額控除は外壁塗装のみが対象となっていますが、屋根塗装も控除対象としている自治体もあります。
住宅ローンを利用していなくても、税額控除が適用されるので、外壁塗装を行う際には、省エネ塗料で施工することをおすすめします。

【省エネ改修工事で控除が適用される条件とは】

省エネ塗料を使って外壁塗装を行うと、住宅特定改修特別税額控除が適用されますが、以下の条件を満たしていなければ適用されません。

・賃貸用ではない住居用の物件である
・全居室にある全部の窓を対象とした改修工事、あるいはその工事と併せて床・壁の断熱工事や天井の遮断工事の場合
・省エネ性能や断熱性能が平成25年基準以上である
・50万円以上の工事費を超える場合
・住宅の床面積50㎡以上、床面積1/2以上が居住用である

平成29年度の税制改正により、特定断熱改修工事と併せて特定耐久性向上改修工事が適用対象に追加されることになりました。

床面積に関しては、登記簿に記載されていもので判断されるので、販売資料や売買契約書に書かれた床面積とは異なるので注意しましょう。
面積の算出基準が違ってくるので、登記簿に記載されている面積の方が小さくなりがちです。
心配な方は、登記簿に表記されている面積を事前に確認しておくようにしてください。

【控除金額はどれくらい?】

住宅特定改修特別税額控除額は、省エネ改修工事の標準的な費用額250万円を限度としています。
太陽光発電設備工事の場合は350万円くらいになりますが、控除額はその10%です。
適用期間は1年間のみで、工事費用の相当額が最低50万円以上、年間合計所得が3000万円以下であることが控除条件となっています。
住宅ローンの特別控除や特定増改築等住宅借入金などの特別控除の適用条件を満たしている場合は、いずれかの控除を一つ選択し適用されることになります。
外壁塗装を行う工事内容によっては、減税制度を利用した方が控除額が高くなることもあるので注意してください。
バリアフリーや省エネ塗装に対する改修工事で外壁塗装が大きく関係してくる場合は、この2つの制度を適用した方がお得になるでしょう。

【改修工事後の性能をしっかり確認しよう】

省エネ性能は、主に外気に接する部分によって決定されます。
断熱性や気密性、日射の遮蔽などです。
断熱性と密接な断熱材や断熱塗料は、壁や天井を仕上げる際に施工されるものなので工事が完成したあとに性能を評価することは難しいかもしれません。。
ですから、改修工事の際に適切な設計を行い確実に施工しているかしっかり見極めて性能の目安をつけていくと良いです。
また、部分的に断熱性能をアップさせても、充分な効果が得られないこともありますから、全体のバランスを配慮することが重要になるでしょう。

■控除を受けるための手続き

住宅特定改修特別税額控除の減税制度を利用するには、確定申告の際必要な書類を用意し申請する必要があります。
ここでは、適用を受けるために必要な手続きについて解説していきましょう。

【住宅特定改修特別税額控除の手続きに必要な書類】

・住宅特定改修特別税額控除額の計算明細書
税務署、国税庁のホームページから入手することができます。

・住民票のコピー
住民票は市区町村で発行してもらえますが、マイナンバーの関係で平成28年分以後は添付が不要になりました。

・増改築等の工事明細書
増改築等の工事明細書は、塗装業者に依頼すると発行してくれます。
工事の見積書や契約書、領収書など証明書の代わりになると勘違いされる方がいますが、増改築等工事明細書あるいは建築確認済証、検査済証のコピーを用意してください。
増築や改築、建築基準法に規定する大規模な改修工事は、上記の書類で手続きを行いましょう。

・登記事項証明書など家屋の床面積が表記されている書類
床面積が50㎡以上であることを証明できるものです。
証明書は法務局で発行してもらうことができます。

・住宅取得借入金の年末残高証明書
契約元の各金融機関から発行してもらうことができます。
連帯債務となっている場合も、同様に年末残高の計算明細書を申請してください。

・給与所得者の源泉徴収票
給与所得者は、勤務先から源泉徴収票をもらってください。

・取得対価額等の計算明細書
補助金の交付を受ける場合は、住宅取得資金の贈与を受けた際の取得対価額等の計算明細書が必要になります。
交付を受けている補助金等の金額を証明するための書類です。
また、特例の適用を受けた場合は、住宅取得等資金の金額を証明する書類のコピーを用意してください。

【マンションなどの区分所有建物の場合は?】

マンションなど区分所有する部分の床や階段、壁に行う改修工事の場合は、住宅業者から増改築等工事証明書を発行してもらってください。
所有部分のうち居室やキッチン、浴室、トイレ、洗面所、玄関など全ての改修工事を行う場合も必要です。
建築基準法施工例令の構造強度などに関する規定や地震に対する安全性を改修工事によって基準を適合するためです。
増改築をした部分が平成14年4月1日以降に居住した場合に限ります。

■確定申告時の控除申請方法

外壁塗装や省エネ改修工事などのリフォームをした場合、住宅ローン控除を受けるには申請が必要になります。
申請を行うには確定申告を行う必要があるので、あらかじめやり方を把握しておくとスムーズに手続きが行えるので、申し込み方法について確認していきましょう。
また、確定申告は税務署に足を運んで必要な書類を直接提出する方法と、郵送で提出する方法、WEBから申請を行う方法があるので、自分の都合に合わせて申請を行うことが可能です。

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【住宅ローン控除に必要な書類の書き方】

住宅ローン控除を申請するために自分で記入しなければいけない書類は、

・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・AまたはBの確定申告書

この2種類となるので記入の仕方を解説していきましょう。

・住宅借入金等特別控除額の計算明細書

住所及び氏名を記入し、共有者がいる場合にはその人の氏名も記入します。
新築の場合は居住開始年月日を家屋と土地に分けて書き、増改築をした場合には、所定の項目に居住開始年月日を記入します。
費用も忘れずに記入し、計算明細書に記載されている案内に沿って住宅ローンの控除金額を割り出します。

・確定申告書

確定申告書にも、住所や氏名、生年月日や電話番号を記入し、収入額や控除金額も書き足します。
個人番号についてはマイナンバーとなるので書き間違いのないよう記入しましょう。
また、氏名の横には印鑑を押す箇所もあるので忘れずに押印してください。

申請書の書き方については、国税庁のホームページに詳しい方法が記載されているので、確認しながら記入することができます。
記入した申告書は、税務署に提出するか郵送をして申告しますが、記入漏れや記入間違いが心配な人は、直接税務署へ足を運んで確認してもらうと安心です。

【WEBでの住宅ローン控除申請方法】

住宅ローン控除の申請書をパソコンを利用して作成することも可能です。
面倒な計算も必要ないので簡単に入力できるので便利です。
申請書に関しては、e-Taxソフトで電子申告を行うこともできますが、ここでは「書面提出」の方法を紹介していきます。

①国税庁のホームページにアクセスして「国税電子申告・納税システム」のページに移動します。
その後、「個人で電子申告をするには」の項目をクリックして「確定申告書を作成する」をクリックします。

②作成コーナーの画面が出てくるので、「作成開始」の項目をクリックし、「書面提出」を押します。

③申告書等印刷を行う前の確認事項が表示されるので、全ての項目をしっかりと確認してチェックを入れ、「次へ」をクリックします。

④作成する申告書等の選択の画面が出たら、「所得税の確定申告作成コーナー」をクリックして移動します。

⑤入力方法選択画面へ移動したら、給与・年金の方の「作成開始」をクリックします。
すると、申告書の作成に必要な書類が表示されるのできちんと揃っているか確認し「次へ」を押します。

⑥提出方法の選択等の画面では、「確定申告を印刷して税務署へ提出」を選び、自分の生年月日を入力して「次へ」をクリックします。

⑦次に所得の種類を選択し、「次へ」を押して給与所得の内容等選択画面へ移動し、
給与の支払者の数、年末調整の状況を選択しましょう。

⑧適用を受ける控除の画面では「住宅借入金等特別控除」にチェックをして次にいきます。

⑨給与所得の入力画面が表示されるので、支払金額・所得控除の額の合計額・源泉徴収税額を源泉徴収票を見ながら入力し、「次へ」をクリックします。

⑩源泉徴収票を確認し、住宅借入金等特別控除額・摘要・国民年金保険料等の金額・16歳未満扶養親族の欄に記載があれば同じように入力をし、記載がなければ「記載がない」にチェックを入れて「次へ」を押します。

⑪同じく源泉徴収票を見ながら支払者の住所と氏名を入力して次にいき、内容に間違いがないか確認して「入力終了」をクリックします。

⑫税額控除等の入力画面に移るので「入力する」をクリックし住居状況を入力していきます。
適用する新築等区分の選択で当てはまる項目をチェックし、住宅借入金等特別控除の条件を確認してチェックを入れます。

⑬居住開始年月日を入力し、内容に応じてチェックを入れていきます。

⑭購入物件に関する事項の入力画面からは、不動産売買契約書に沿って入力していきます。

⑮(特定増改築等)住宅借入金等特別控除(年末残高入力)の画面では、年末残高証明書に沿って入力し、「住宅借入金等特別控除を適用する」をクリックし、計算結果を確認して還付される金額を確かめましょう。

⑯「次へ」をクリックすると氏名や住所、受取方法を記入する画面が表示されるので記入します。
そして、「申告書等を全て印刷する」にチェックを入れて「帳票表示・印刷」をクリックして案内に従って操作すれば印刷することができます。

⑰印刷された申告書を源泉徴収票と一緒に税務署に提出すれば終了です。

面倒だと感じる人もいるでしょうが、2年目以降は会社員であれば年末調整の際に年末調整のための住宅借入金等控除証明書と残高証明書を会社に提出すれば申告できるので安心です。

■控除の対象になるか確認しよう

住宅借入金等特別控除制度を受ける場合、一定の条件があります。

・居住用住宅であること
・床面積が50㎡であり、床面積の2分の1以上が居住用であること
・借入金の満期が10年以上で分割払いであること
・工事費用が100万円以上であること
・増改築など大規模な修繕工事であること(屋根や外壁も可)

今回行った改修工事が控除の対象になる工事かを確認しておくと良いでしょう。
また控除となるため、塗装工事費用の金額が住宅ローンの年末残高よりも少ない場合は、その金額が対象になるため控除額も少なくなります。
きちんと手続きを行って、控除を受けるようにしましょう。

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